令和8年1月15日　提出 千葉美浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 -2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　持田　隆   TEL.

鑑定評価額 988,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区高浜１丁目１番７ ｢高浜１－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 6,334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高31m (70,200) 2:1 共同住宅 ＳＲＣ10 中高層共同住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西22m市道、北東側道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の中高層共同住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと思料する 。分譲マンションの需要は底堅いため、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              154,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市の分譲マンション用地が存する地域である。主たる需要者は、大手又は中堅の分譲マ ンションデベロッパーである。マンションの売れ行きは立地に左右されるが、好立地な大規模画地は希少性が高いため 、需要は堅調である。画地規模により価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難であるが、６，０００㎡の土地で 総額９～１０億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、ファミリータイプの分譲マンションが多い住宅地域であり、最有効使用は分譲マンション 用地であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内のマンション適地の取引事例から求められた 実証的な価格であり、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目した価格である。したがって、比準価格と 開発法による価格は同程度の説得力を有すると判断し、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や建築費の上昇、海外景気の不透明感等 があるが、低金利等を背景とする良好な資金 調達環境により、不動産市況は総じて堅調で ある。 最寄駅から徒歩圏内の分譲マンションが多い 既成住宅地域であり、土地需要は堅調で地価 は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％