令和8年1月15日　提出 千葉美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 -1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区真砂１丁目４番８６ ｢真砂１－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 稲毛海岸 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 湾岸の埋め立て地に位置する中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変化は無く 当分の間は現況を維持すると思料する。駅から徒歩圏内であり利便性から人気は高く、地価は上昇基調を予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市におけるＪＲ京葉線・総武線沿線及び京成千葉線沿線を駅勢圏とする住宅地域である 。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。駅から徒歩圏内の区画整然とし た住宅地で生活利便性は高く、地価は上昇傾向である。中心となる価格帯は、土地のみで５，０００万円前後、近年は 画地を細分化して分譲するケースもみられ新築戸建で４，０００万円から５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり 、収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性 の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外需による下振れのリスクもあるが賃上げと 物価上昇率の低下等により、日本経済は緩や かに成長。首都圏の地価も概ね上昇基調を堅 持。 湾岸エリアの区画整然とした既成住宅地であ り、地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％