令和8年1月16日　提出 千葉緑 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区越智町１７０１番２３ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 誉田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 　市道 交通 施設 誉田駅東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域的な変化はなく、当面は現状を維持と予想。開発から５０年程度経過した古い大規模住宅団地 で、住民も高齢化が著しかったが、近年は若い世帯の取得が目立ち、若干の上昇基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内、市原市に至る住宅地域一円と把握され、ＪＲ外房線沿線のニュータウンである「お ゆみ野」、「あすみが丘地区」を除いた住宅地と強い代替競争関係が認められ、主たる需要者は千葉市内に通勤するサ ラリーマン層が主体である。地区計画により１６５㎡以下の分割が出来ないため、画地規模は中規模が主体で、土地は ５００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，５００万円程度が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の存する越智はなみずき団地は千葉東角栄団地地区があり、原則的にアパート等の共同住宅の建築が制限され ているため、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求 められており、市場の実態を反映する実証的な比準価格の信頼性は高い。土地価格を構成する軸は不動産市場における 取引に基づく比準価格であって、単一の試算価格でも妥当であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年は、米国トランプ大統領の政治に振 り回された１年で、世界経済への影響を見極 めようとの姿勢が強く、不透明感は依然とし て強い。 古い最寄り駅から離れた住宅地域であり、空 家も目立ったが、昨年も含めコロナ禍以降は 新たな住民も増えてきた。それ以外は特に変 化はない。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％