令和8年1月16日　提出 千葉若葉 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -22 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区殿台町２２９番１０ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅にア パートが見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 みつわ台 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 みつわ台駅西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的に大きな変化はなく、特別の変動要因は見られず、当面 は現状を維持すると予想。周辺地域は地価の上昇傾向が強まり、当該地域も微上昇の傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として千葉市内、四街道市に至る住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域は総 武本線及び千葉都市モノレール沿線の住宅地域一円である。若葉区内では住宅ローンや世帯年収の関係から通勤利便性 の高いＪＲ駅から徒歩圏内では都心通勤者が多く、それ以外のエリアでは市内の勤務先が多いという関係が見られ、市 場の中心価格帯は、土地で総額８００～１，５００万程度、新築戸建住宅で３，５００万円以内である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建て住宅指向の強い地域で、地主層が相続対策目的や遊休資産の活用と思われるアパート 等も見られる。一から土地を購入して賃貸物件の建設費を負担して回収する様な合理的な経済活動が成立する場所では なく、土地残余法の適用は適当でなく、比準価格のみ試算したが、土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に地 価形成されており、適正な試算価格と判断され、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [104.0] 100 [172.0] [104.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年は、米国トランプ大統領の政治に振 り回された１年で、世界経済への影響を見極 めようとの姿勢が強く、不透明感は依然とし て強い。 モノレール駅から徒歩圏内の一般住宅の他に 地主層が建てたと思われるアパート等が見ら れる地域で、目立った地域的な変化は特に見 られない。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％