令和8年1月16日　提出 千葉若葉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -4 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区加曽利町９８７番１３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 千葉駅東方 4.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便が中心の郊外部に形成された戸建住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地 価には値頃感もあって稀少性が認められるため、当面の地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市若葉区及び隣接市区に形成された戸建住宅を中心とする住宅地域の存する範囲である。需要者の 中心は、自己使用目的にて戸建住宅地を取得する個人である。建築資材の高騰等により戸建住宅の総額が上昇する中、 居住環境が比較的良好で値頃感のある地域については需要が堅調であり、地価は上昇基調にある。近隣地域及びその周 辺における取引の中心価格帯は、１７０㎡程度の土地で総額は１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が中心の住宅地域として成熟しており、周辺において低層の小規模なアパートは僅かに見られるも のの、賃貸需要は限定的で賃貸市場も未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、規範性の高 い複数の取引事例をもとに試算された価格であり、現実の不動産市場の需給動向を反映している点において、実証性と 説得力に優れた試算価格といえる。以上により、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若葉（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策や国内の物価高などによる景 気の下振れリスクがある一方で、新政権の財 政政策による経済再生への期待も高まってい る。 区画整然とした郊外の住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％ +4.1 ％