鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
千葉若葉 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉若葉 -2

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　橘　英雄

TEL.

鑑定評価額

38,100,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市若葉区都賀３丁目２８番２｢都賀３－２８－２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	都賀 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

都賀駅東方

380m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

都賀駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。利便性、住環境に優れた、快速
停車駅徒歩圏内の住宅地域で需要が堅調であるため、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の総武本線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とするがＪＲ「都賀」駅を駅勢圏とする住宅地
域と価格牽連性が強い。需要者の中心は市内の３０代～４０代前半の一次取得者又は二次取得者であり、周辺市からの
転入者も見られる。駅徒歩圏内の住宅地域で、住環境や利便性が良好で需要は強く、地価は上昇傾向。細分化された新
築戸建住宅で４５百万円程度、土地は２００㎡程度で３７百万円程度が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏内の規模２０８㎡の住宅地であり、比準価格及び収益価格の試算を行った。住宅地域であり、快適性及び利便
性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる
ので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若葉（県） -9              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    174,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し
、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不
動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に
推移している。

総武本線都賀駅から徒歩圏内の住宅地域で強
い需要があり、希少性もあることから地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

+5.2 ％

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０１０８３８５ -180	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	北5m私道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	２６１０１０８３８５ -115	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２６１０１０８３８５ -178	千葉市若葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東4m、角地		１低専 (70,150)
d	２６１０１０９２８６ -22	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,160)
e	２６１０１０５３１３ -112	千葉市若葉区		更地	（　）	長方形	南西6m道路、北東6m、二方路		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,041	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,917	100 [ 83.8]	188,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 150,941	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	161,785	100 [ 91.2]	177,396		181,000
c	(　 ) 138,528	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	144,142	100 [ 84.7]	170,179		174,000
d	(　 ) 165,808	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	171,120	100 [ 76.7]	223,103		228,000
e	(　 ) 172,457	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	175,575	100 [ 81.2]	216,225		221,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

千葉若葉 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,347,542	834,695	3,512,847	3,150,610	362,237	（　0.9702） 351,442	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	7,640,043 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、１ＤＫ（２９㎡程度）、６戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.00	90.0	88.20	2,202	194,216	2.0	388,432
							0.0	0
2～ 2	居宅	98.00	90.0	88.20	2,270	200,214	2.0	400,428
							0.0	0
～

～

～

計		196.00	90.0	176.40		394,430		788,860
								0

⑨年額支払賃料	394,430 円　×　12ヶ月　＝　 4,733,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,733,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 392,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,340,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	788,860 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,347,542 円　　　　（　 20,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉若葉 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,400 円	43,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	141,995 円	4,733,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,300 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 834,695 円　（　　　　　　 4,013 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,150,610 円（　　　　　 15,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,347,542 円
②総費用	834,695 円
③純収益　①－②	3,512,847 円
④建物等に帰属する純収益	3,150,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,640,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉若葉 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市若葉区都賀三丁目２８番２	0447000100325-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
千葉若葉 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉若葉 -2

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　星野　勇

TEL.

鑑定評価額

38,100,000 円

１㎡当たりの価格

183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市若葉区都賀３丁目２８番２｢都賀３－２８－２｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	都賀 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

都賀駅東方

380m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について
当面の間は現状を維持すると予測する。交通利便性に優れた住宅地域であり、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武本線及び千葉都市モノレール沿線を中心とする住宅地域であり、特に都賀駅及びその隣接駅周辺
との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。対象標準地は居住環境に
優れた既成住宅地域に存しており、需要は強含みである。取引価格の中心は、１９０～２１０㎡程度の土地で３，７０
０万円程度、新築戸建住宅で５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は住宅地域に存する戸建住宅地であり、周辺にはアパートも見られることから収益価格についても試算した
。しかし、居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、主たる需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の
市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、収益性に基づく収益価格は低位に試算された。したがって、比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費・設備投資は緩やかに持ち直してい
るが、企業収益は米国の通商政策による影響
が自動車産業を中心にみられており、注意を
要する。

交通利便性に優れ、戸建住宅のほかにアパー
ト等が混在する住宅地域であり、地域要因に
特別の変動はない。

個別的要因に特別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

+5.2 ％

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０１０８３８５ -50	千葉市若葉区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	２６１０１０８３８５ -51	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西8.8m市道、南4.5m、角地		１低専 (60,100)
c	２６１０１０８３８５ -7	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２６１０１０８３８５ -53	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,367	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,522	100 [ 86.4]	161,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 140,038	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	140,169	100 [ 76.8]	182,512		186,000
c	(　 ) 131,781	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	144,552	100 [ 75.3]	191,968		196,000
d	(　 ) 129,624	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	130,882	100 [ 72.2]	181,277		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

千葉若葉 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,423,375	837,172	3,586,203	3,150,610	435,593	（　0.9702） 422,612	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,187,217 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（約２９㎡×６戸）の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.00	90.0	88.20	2,250	198,450	2.0	396,900
							0.0	0
2～ 2	居宅	98.00	90.0	88.20	2,300	202,860	2.0	405,720
							0.0	0
～

～

～

計		196.00	90.0	176.40		401,310		802,620
								0

⑨年額支払賃料	401,310 円　×　12ヶ月　＝　 4,815,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,815,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 399,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,416,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	802,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,423,375 円　　　　（　 21,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,304 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉若葉 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,400 円	43,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	144,472 円	4,815,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,300 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 837,172 円　（　　　　　　 4,025 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,150,610 円（　　　　　 15,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,423,375 円
②総費用	837,172 円
③純収益　①－②	3,586,203 円
④建物等に帰属する純収益	3,150,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,187,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉若葉 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市若葉区都賀三丁目２８番２	0447000100325-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考