令和8年1月15日　提出 千葉稲毛 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区長沼町１２４番６外 ②地積 　(㎡) 3,860   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:4 倉庫 Ｓ3 中規模工場、倉庫等 が多い内陸型の工業 地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 稲毛 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 稲毛駅北東方 5.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号、京葉道路穴川ＩＣ、東関東自動車道千葉北ＩＣ等へのアクセスに比較的優れ、内陸型工業地として の現状が維持されると予測する。工業地需要は根強く、上昇基調の継続が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 千葉市、習志野市、四街道市、八千代市、佐倉市、市原市等、周辺市に及ぶ圏域の工業地域一帯が同一需給圏と判定し た。物流業、製造業、倉庫業等の法人が中心需要者層と考察される。工業地需要が引き続き旺盛である市場環境を背景 に、中規模工場、倉庫等が多い内陸型工業地域に所在することから、地価は引き続き上昇傾向である。なお、工業地取 引については、規模、条件等、個別性が強いことから、需要についての中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、賃貸工場経営等は殆ど行われていない工業地域に所在し、賃貸事例が存在、又は、入手可能であるとして も、個別性が強く、信頼性の高い賃貸事例を多数収集することは困難である。したがって、収益価格の試算は断念する こととした。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標 準にすることにより、さらに、単価と総額のバランスも検討、調整しつつ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湾岸エリアのみならず、工業地需要は引き続 き旺盛であり、内陸型工業地にも需要が波及 している。 倉庫、中規模工場等が多い内陸型の工業地域 という地域要因に特別な変動は認められない 。需要は根強く地価は上昇傾向である。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％