令和8年1月15日　提出 千葉花見川 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -33 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区柏井４丁目１５０４番８２ ｢柏井４－３７－４｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 京成大和田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 京成大和田駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏内に位置する、背後にゴルフ場のある起伏に富んだ古くからの住宅地域。地域要因の特段の変化は なく当面現状を維持すると思料する。生活利便性は相応に存し、地価はやや強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市に至る京成本線の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要の属性としては、市内へ の通勤者や東京方面への通勤者の外、地縁選好性のある自営業者等もみられる。旧来からの住宅地域であり、供給は中 古住宅が中心である。総武線沿線の駅周辺の住宅地と比し、価格に割安感があり、需要は相応に存する。需要中心とな る価格帯は、土地で２０００万円前後、新築戸建は３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であ り、容積率も低く収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、周辺の取引事 例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの価 格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [135.5] [101.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外需による下振れのリスクもあるが賃上げと 物価上昇率の低下等により、日本経済は緩や かに成長。首都圏の地価も概ね上昇基調を堅 持。 駅まで徒歩圏内の既成住宅地であり、地域要 因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％