令和8年1月16日　提出 千葉花見川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -27 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸町１２５５番８３ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 勝田台駅南西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく現状を維持すると予測する。調整区域であるが一定の需要はあり、今後も住宅市 場の下支え、少子化対策としての各種政策の効果が期待され、地価水準は微増傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市内や隣接市の住宅地域で、駅からのバス便地区の住宅地域と価格牽連性が強い。主たる需要者 の属性は市内に通勤する従業者や地縁的選好性を有する者等で一次取得者も多い。バス便地区であるが値頃感から需要 は安定的で地価は横ばいから微増傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地のみで１，０００万円前後であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。対象 標準地は市街化調整区域内の住宅地域に所在しているため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は適用し なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 82.9] [101.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復している中、低金利環境 の継続、各種政策の効果で住宅需要は堅調に 推移している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域と して熟成しており、地域要因に格別の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％