令和8年1月15日　提出 千葉花見川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -17 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　秀樹   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区千種町３６１番２１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所兼住宅が見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 勝田台駅南方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に住宅地域として成熟しており、今後も現状の利用状況を維持すると予測する。駅徒歩圏外であ るが、区画整然とした住宅地域であり、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市の鉄道各駅からバス圏に位置する住宅地域一円。需要者の中心は、市内又は隣接市在 住の給与所得者層である。駅徒歩圏外であるが、比較的区画整然とした住宅地域で、一定の需要が認められる。市場の 中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。標準地は駅徒歩 圏外の戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、賃貸需要は限定的であることから収益還元法は適用しなかった。 従って、比準価格を採用し、前年地価公示及び前年地価調査以降の市場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　花見川 -12                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・国際情勢等による景気下振れリスク はあるが、ファイナンス環境は依然良好であ り、住宅・投資用等の不動産需要は概ね堅調 である。 駅徒歩圏外であるが、住環境が良好な住宅地 であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％