令和8年1月15日　提出 千葉花見川 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -13 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸町５番２９ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 京成大和田 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 京成大和田駅東方 330m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は緩やかな上昇傾向で 推移すると考察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京成本線の各駅を駅勢圏とする、千葉市、及び、八千代市等の住宅地域と判定した。中心となる需 要者層に関しては、同一需給圏内において、東京都心等へ通勤する給与所得者層と考察される。本標準地は、駅徒歩圏 の住宅地域であることから、一定の需要が認められる。需要の中心価格帯については、対象標準地規模の場合で判断す ると、土地が１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～３，０００万円程度と考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、戸建住宅を主体とする概ね区画整然とした住宅地域であり、自己居住目的が基本となる。当該居住環境か ら、取引では居住快適性が重視され、また、収益物件想定は本標準地の画地規模では困難であり、収益価格は試算しな かった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標準と して、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [102.0] 100 [108.6] [104.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区は、人口、高齢化率、共に概ね横這 い傾向である。駅徒歩圏内における住宅地需 要は引続き好調である。 駅徒歩圏の住宅地域で、特段の変動要因もな く、一定の需要が認められる。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％