令和8年1月16日　提出 千葉中央 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.

鑑定評価額 711,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区中央港２丁目１６番 ｢中央港２－９－１｣ ②地積 　(㎡) 6,526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ6 中規模倉庫、営業所 等が多い港湾沿いの 工業地域 北西22m道路、北東側道 水道、下水 千葉みなと 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 千葉みなと駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務施設及び工場が集積する臨海工業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当 面の間は現状維持と予測する。配送拠点として物流施設ニーズは増しており、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は首都圏近郊一円の流通業務地域であるが、特に千葉臨港エリアとの代替性が強い。主たる需要者は、流通 業務施設の開発を行う事業会社である。千葉臨港エリアは、都内へのアクセスに優れていることから流通業務施設のニ ーズに合致しており、需要は強含みである。なお、流通業務用地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取 引規模を把握することは困難であるが、土地単価で㎡あたり１０～１２万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は千葉臨港エリアに存する流通業務用地であるが、自己利用目的が中心の地域で、賃貸市場は成熟していな い。主たる需要者は自用目的が中心の事業会社であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場 性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費・設備投資は緩やかに持ち直してい るが、企業収益は米国の通商政策による影響 が自動車産業を中心にみられており、注意を 要する。 流通業務施設及び工場が集積する臨海工業地 域であり、地域要因に特別の変動要因はない 。 個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.2 ％  ％