令和8年1月16日　提出 千葉中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区出洲港２６番 ｢出洲港１５－３４｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 作業所兼事務所 Ｓ1 倉庫、営業所等が建 ち並ぶ臨海沿いの工 業地域 北西9m道路 水道、下水 本千葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 本千葉駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 千葉中央埠頭周辺の拡張整備事業が進行する中で、中小規模の倉庫や営業所等が集積する工業地域として、さら に成熟度が高まるものと期待されることから、当面の地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区を中心とした県央地域一帯に、中小規模の工場や倉庫等が集積する工業地域の存する範囲 である。需要者の中心は、自社使用目的で工業地を取得する倉庫業や製造業に係る法人が中心である。圏内の工業地域 では、生産拠点の国内強化の動きや物流用地需要の逼迫の影響などで、需給は強含み傾向が続いている。近隣地域及び その周辺における取引の中心価格帯は、１，０００㎡程度の工業地の場合、１㎡あたり１０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自社使用による中小規模の倉庫や営業所等が集積している工業地域であり、賃貸よりも売買の需要が中心の 地域で、賃貸市場は十分に成熟しているとは言えないことから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、現実 の不動産市場の需給動向を反映している点において、実証性と説得力に優れた試算価格といえる。以上により、代表標 準地を規準とした価格との均衡を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [111.2] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [100.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策や国内の物価高などによる景 気の下振れリスクがある一方で、新政権の財 政政策による経済再生への期待も高まってい る。 当地域は中小規模の倉庫、営業所等が集積す る工業地域であるが、千葉中央埠頭周辺の拡 張整備事業の影響もあって、成長性が期待で きる状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％