別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区今井３丁目２８番１２外
｢今井３－２８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 491  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、工場、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 西24m国道、南側道 水道、ガス、下水 蘇我

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 蘇我駅南方

950m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線型商業地域で、格別な地域要因の変動はなく当面現状のまま推移すると予測。低金利政策に
より、当該地域の地価については強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内の鉄道等各駅を駅勢圏とする幹線・準幹線道路沿いの路線型商業地域。需要者は地場企業のほか
全国展開する大手企業の参入も見られる。自動車交通量が多く、道路の系統・連続性の良好な幹線道路沿いの商業地の
需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困
難であるが、土地単価は㎡当たり１３万円～１６万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における取引事例から試算された価格であり、現実市場の動向がほぼ的確に反
映されている。標準地は店舗、事業所等が見られる路線型商業地域内に存するが、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟
成度はやや低く、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算さ
れた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[128.8]		 [103.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策等もあり、千葉市中央区における
優良な投資用不動産価格は強含みである。



幹線道路沿いの路線商業地域であり、当地域
の熟成化が進み、需給は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０９２８６
-101		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
北7m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２６１０１
０９２８６
-111		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
東10.5m、
北6m、西4.4m、
四方路
近商

(93,200)
c ２６１０１
０５２５２
-6		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.3m国道、
中間画地
２住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２６１０１
０８２６６
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.2m県道
、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e ２６１０１
０８３８５
-194		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m国道、
北東7.2m、
二方路
近商

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,404  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
155,023 		 100
[ 109.3]
141,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
152,889  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
159,504 		 100
[ 114.0]
139,916 
144,000 
c (　           ) 
111,321  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
117,569 		 100
[  90.3]
130,198 
134,000 
d (　           ) 
96,356  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
100,229 		 100
[  76.4]
131,190 
135,000 
e (　           ) 
190,288  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
208,384 		 100
[ 132.3]
157,509 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



千葉中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,098,064 
1,874,100 
7,223,964 
4,998,500 
2,225,464 		 （　0.9546）
2,124,428 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     48,282,455 円　　　　（　     98,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   491 ㎡     18.0 m x   27.2 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,050 
820,000 		 6.0  4,920,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

820,000 		 4,920,000 
0 
⑨年額支払賃料        820,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,840,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,840,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       787,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,052,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,920,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,098,064 円　　　　（　        18,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,600 円  　　　　     76,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 295,200 円  　　　        9,840,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      463,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      653,600 円  　　　　     76,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,874,100 円　（　　　　　　         3,817 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,998,500 円  
（　　　　　        10,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,098,064 円      
②総費用 1,874,100 円      
③純収益　①－② 7,223,964 円      
④建物等に帰属する純収益 4,998,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,225,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,124,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,282,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区今井三丁目２８番１２
 0400000005130-0000
2 　千葉市中央区今井三丁目２８番１３
 0400000005132-0000
3 　千葉市中央区今井三丁目２８番１４
 0400000005131-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.
鑑定評価額 68,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区今井３丁目２８番１２外
｢今井３－２８－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 491  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、工場、共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 西24m国道、南側道 水道、ガス、下水 蘇我

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 蘇我駅南方

950m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに小規模な店舗、事務所及び営業所が見られる路線商業地域であり、今後も現状にて推移するものと思
料する。また、地価は区内における路線商業地に対する評価の高まりを受け上昇基調にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、中央区臨海部及び同区内における幹線道路沿いの地域の圏域であると判定した。需要者の属性として
は、国道沿いで店舗、営業所等の出店を目論む事業主体によるロードサイド需要が考えられる。市場の需給動向として
、国道沿いの路線商業地はその取引自体がそれほど多くないが出物がでれば足は速い。需要の中心となる価格帯は、画
地規模により異なるが、対象標準地の規模で土地のみ６，５００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域にて規範性を有する事例から求められた価格であり説得力
を有するものである。他方、収益価格は国道沿いにおいて、一棟貸し店舗の想定を行い賃貸に供することを前提とした
価格であるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益
価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [103.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅周辺ではマンション開発が盛んで、都
内からの来場者も多く今までの総額感にない
価格展望があり駅徒歩圏の開発素地は争奪戦
の様相を呈する。

国道沿いに小規模な店舗、事務所及び営業所
が見られる路線商業地域となっており、現状
にてその地域要因に特段の変化は認められな
い。

代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的で、かつ個別的要因に関し特段
の変化はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０８３８５
-194		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m国道、
北東7.2m、
二方路
近商

(70,200)
b ２６１０１
０５２５２
-110		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m県道、
東17m、角地
近商

(100,300)
c ２６１０１
０８３８５
-123		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西38m市道、
北東9m、
南東9m、
三方路
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２６１０１
０５２５２
-11		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
北東4m、角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,288  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
208,384 		 100
[ 132.3]
157,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
153,724  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
176,853 		 100
[ 133.4]
132,573 
137,000 
c (　           ) 
197,285  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
207,628 		 100
[ 148.4]
139,911 
144,000 
d (　           ) 
172,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
177,109 		 100
[ 140.6]
125,967 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



千葉中央 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,683,278 
1,966,616 
7,716,662 
5,323,500 
2,393,162 		 （　0.9546）
2,284,512 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     51,920,727 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   491 ㎡     18.0 m x   27.2 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建ての一棟貸し店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し店舗を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,189 
875,600 		 6.0  5,253,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

875,600 		 5,253,600 
0 
⑨年額支払賃料        875,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,507,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,507,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       872,098 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,635,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,253,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,683,278 円　　　　（　        19,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,600 円  　　　　     81,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 315,216 円  　　　       10,507,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      463,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,100 円  　　　　     81,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,966,616 円　（　　　　　　         4,005 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,323,500 円  
（　　　　　        10,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,683,278 円      
②総費用 1,966,616 円      
③純収益　①－② 7,716,662 円      
④建物等に帰属する純収益 5,323,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,393,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,284,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,920,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区今井三丁目２８番１２
 0400000005130-0000
2 　千葉市中央区今井三丁目２８番１３
 0400000005132-0000
3 　千葉市中央区今井三丁目２８番１４
 0400000005131-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考