鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-19

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　菊地　敦雄

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区富士見２丁目７番３｢富士見２－７－３｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区 (100,600)
	台形 1:2	店舗ＲＣ6	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	千葉 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

千葉駅南東方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

千葉駅東口周辺の中高層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。駅前の再開発事業等の影響もあ
って、複合商業施設及び高層マンション等の建設が進捗中であり、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市及び県内のＪＲ各線の駅周辺及び幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域と思料される。主たる需
要者は、全国展開する店舗及び飲食店等を運営する法人や投資家等である。市内中心部の繁華性が高い商業地域で、千
葉駅前の再開発事業の影響もあって利便性等が向上し、需要が供給を上回る状況にあり、地価は上昇傾向にあるものと
思料される。取引自体が少なく、規模等により価格は大きく左右されるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の市場で生起した事例の取引価格を基にした価格であり、実証的な価格である。一方、収益価格は、
対象地に最有効使用の建物を想定し、当該建物に係る想定賃料を基に試算した理論的な価格である。対象不動産は、需
要者として収益性を重視する投資家も想定されるが、収益価格については、想定要素を含みやや説得力に劣る。従って
、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉駅周辺では再開発による利便性や繁華性
の上昇を要因として地価上昇が継続している
が、再開発も終盤にさしかかり、上昇率はや
や鈍化している。

市中心部の繁華性が高い商業地域。千葉駅前
の再開発事業に伴ってさらなる商業の集積等
の向上が期待される。地価は上昇基調で推移
している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０１０８７３７ -119	千葉市中央区		建付地	（　）	台形	南西12.7m市道、北11m、角地		商業 (100,600)
b	２６１０１０８７３７ -113	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
c	２６１０１０５２５２ -111	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、北6m、角地		近商 (100,300)
d	２６１０１０８７３７ -101	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、東6m、角地		商業 (100,800)
e	２６１０１０７９８６ -435	船橋市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、南西6m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 996,471	100 [ 100.0]	[ 124.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,243,596	100 [ 99.5]	1,249,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,100,000	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,257,300	100 [ 99.3]	1,266,163		1,270,000
c	(　 ) 1,009,919	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,062,820	100 [ 87.6]	1,213,265		1,210,000
d	(　 ) 962,206	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,014,090	100 [ 87.1]	1,164,282		1,160,000
e	(　 ) 1,319,261	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 89.5]	100 [ 99.8]	1,561,177	100 [ 118.1]	1,321,911		1,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

千葉中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,269,244	18,051,574	32,217,670	24,499,100	7,718,570	（　0.9406） 7,260,087	（ 3.8 - 0.1 ） 3.7％
	⑧収益価格	196,218,568 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	152.87	ＲＣ8	1,174.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	196 ㎡	10.5 m x 18.8 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層階：店舗、３～８階：事務所の店舗付事務所ビルを想定。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.34	83.7	126.64	7,135	903,576	10.0	9,035,760
							1.0	903,576
2～ 2	店舗	146.11	92.2	134.78	5,820	784,420	8.0	6,275,360
							1.0	784,420
3～ 8	事務所	146.11	85.2	124.53	3,755	467,610	6.0	2,805,660
							0.0	0
～

～

計		1,174.11	85.9	1,008.60		4,493,656		32,145,080
								1,687,996

⑨年額支払賃料	4,493,656 円　×　12ヶ月　＝　 53,923,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,008.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,923,872 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,475,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,448,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,145,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 294,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,687,996 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 526,283 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,269,244 円　　　　（　 256,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,774 円/㎡　月額支払賃料（　 3,755 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,636,000 円	409,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,784,774 円	53,923,872　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,336,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,051,574 円　（　　　　　　 92,100 円／㎡）　　（経費率　　 35.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9406

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 332,000 円／㎡　×　 1,174.11 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,499,100 円（　　　　　 124,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,269,244 円
②総費用	18,051,574 円
③純収益　①－②	32,217,670 円
④建物等に帰属する純収益	24,499,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,718,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,260,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,041 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,218,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区富士見二丁目７番３	0400000106709-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-19

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　星野　勇

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区富士見２丁目７番３｢富士見２－７－３｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区 (100,600)
	台形 1:2	店舗ＲＣ6	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西23m国道	水道、ガス、下水	千葉 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

千葉駅南東方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

千葉駅近くの商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当面の間は現状維持と予測
する。駅近くの商業地は供給が少ないことから希少性は認められ、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 969,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は首都圏近郊一円の商業地域であるが、特に千葉駅周辺の商業地域との代替性が強い。主たる需要者は、高
層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。対象標準地は千葉駅近くの商業地域に存しており、需要は強含みであ
る。なお、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難であるが、土地単
価で㎡あたり１１０～１３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は千葉駅近くの商業地で、主たる需要者は高層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。比準価格は千
葉県内の商業地域に所在する取引事例から求めており、収益性も考慮された実証的な価格である。一方、収益価格は収
益性の側面から対象標準地の市場価値を把握した価格であるが、想定要素がやや多く、低位に求められた。本件では、
比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費・設備投資は緩やかに持ち直してい
るが、企業収益は米国の通商政策による影響
が自動車産業を中心にみられており、注意を
要する。

千葉駅近くの商業地域であり、周辺で大きな
開発の動きもないことから、地域要因に特別
の変動要因はない。

個別的要因に特別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０１０５２５２ -101	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		近商 (90,400)
b	２６１０１０８７３７ -101	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、東6m、角地		商業 (100,800)
c	２６１０１０７９８６ -458	船橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12.4m国道、西2.9m、角地		近商 (100,300)
d	２６１０１０８７６５ -19	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北8.1m市道、西4m、南4m、三方路		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,311	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	669,974	100 [ 55.2]	1,213,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 962,206	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,014,090	100 [ 87.2]	1,162,947		1,160,000
c	(　 ) 690,461	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.7]	754,820	100 [ 62.6]	1,205,783		1,210,000
d	(　 ) 701,030	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	684,772	100 [ 53.5]	1,279,948		1,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

千葉中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,908,711	18,340,666	32,568,045	25,098,100	7,469,945	（　0.9406） 7,026,230	（ 3.8 - 0.1 ） 3.7％
	⑧収益価格	189,898,108 円　　　　（　 969,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	152.87	ＲＣ8	1,174.11
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	600 ％	600 ％	196 ㎡	10.5 m x 18.8 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建の店舗付事務所で、１・２階は店舗（フロア貸し）、３～８階は事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.34	83.7	126.64	6,958	881,161	10.0	8,811,610
							1.0	881,161
2～ 2	店舗	146.11	92.2	134.78	5,445	733,877	8.0	5,871,016
							1.0	733,877
3～ 8	事務所	146.11	85.2	124.53	3,933	489,776	6.0	2,938,656
							0.0	0
～

～

計		1,174.11	85.9	1,008.60		4,553,694		32,314,562
								1,615,038

⑨年額支払賃料	4,553,694 円　×　12ヶ月　＝　 54,644,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,008.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,644,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,535,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,108,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,314,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 296,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,615,038 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 503,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,908,711 円　　　　（　 259,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,953 円/㎡　月額支払賃料（　 3,933 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,676,000 円	419,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,928,866 円	54,644,328　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,336,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,561,500 円	419,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,340,666 円　（　　　　　　 93,575 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9406

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	419,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,174.11 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,098,100 円（　　　　　 128,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,908,711 円
②総費用	18,340,666 円
③純収益　①－②	32,568,045 円
④建物等に帰属する純収益	25,098,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,469,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,026,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,898,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区富士見二丁目７番３	0400000106709-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考