別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央４丁目１６番１外
｢中央４－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 事務所

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉市中心商業地は一時沈滞傾向にあったが、近年においては再開発事業の完成や新しい商業ビルの開業が相次
ぎ、雰囲気も明るくなり、地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する商業地域であり、主たる需要者は地元企業・不動産業者等が
中心である。市内の収益物件に対する投資需要は近年停滞気味であったが、周辺は高容積率を活かしたマンション建築
が可能であることに加え、駅前再開発の影響もあることから、需要は底堅い。なお、複合不動産の総額は規模により様
々であり、利回り次第の感がある。土地については総額１０億円以下の取引が一般的。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる
。購入に際しては複数の買手が競合することが多く、収益性を念頭に置きながらも将来性等を加味して取得することが
多く、収益価格よりも比準価格がやや上回ることが普通で、本件でも同様な価格傾向にあり、手法適用の適正さを再認
識出来た。鑑定評価額は比準価格と収益価格を十分に関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえて決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.2]		 [100.0]
100		 331,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和７年は、米国トランプ大統領の政治に振
り回された１年で、世界経済への影響を見極
めようとの姿勢が強く、不透明感は依然とし
て強い。

県庁や裁判所等の官公庁施設から近い地域で
、幹線道路沿いに中層の店舗事務所ビル等が
建ち並ぶ地域性に然したる変化は見られない
。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０５２５２
-130		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２６１０１
０８３８５
-186		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２６１０１
０８７６５
-701		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.2m市
道、中間画地
近商

(90,300)
d ２６１０１
０９２８６
-1		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２６１０１
０８７６５
-7		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.9m市
道、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,748  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
457,998 		 100
[ 133.1]
344,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
276,662  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
291,154 		 100
[  85.1]
342,132 
342,000 
c (　           ) 
415,541  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
444,629 		 100
[ 129.4]
343,608 
344,000 
d (　           ) 
409,715  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
457,376 		 100
[ 133.4]
342,861 
343,000 
e (　           ) 
367,432  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
390,580 		 100
[ 113.4]
344,427 
344,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    343,000 円／㎡]  



千葉中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,314,283 
11,116,835 
38,197,448 
33,147,000 
5,050,448 		 （　0.9562）
4,829,238 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    114,981,857 円　　　　（　    248,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所ビル 371.28 ＲＣ5 1,821.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   464 ㎡     21.4 m x   23.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域及び周辺地域のビルの利用形態を参考に、１階を店舗、２階から５階を事務所としたＲＣ造の店舗事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 建築士依頼の設計図面面積を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
355.14 
71.1 
252.46 
3,850 
971,971 		 6.0  5,831,826 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
366.55 
86.5 
317.02 
2,750 
871,805 		 6.0  5,230,830 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,821.34 
83.5 
1,520.54 

4,459,191 		 26,755,146 
0 
⑨年額支払賃料      4,459,191 円　×　12ヶ月　＝　      53,510,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,520.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,510,292 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,441,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,068,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,755,146 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         245,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,314,283 円　　　　（　       106,281 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,088,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,675,515 円  　　　       53,510,292　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      872,320 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,437,000 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,116,835 円　（　　　　　　        23,959 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   1,821.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,147,000 円  
（　　　　　        71,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,314,283 円      
②総費用 11,116,835 円      
③純収益　①－② 38,197,448 円      
④建物等に帰属する純収益 33,147,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,050,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,829,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,981,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     248,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央四丁目１６番１
 0400000068064-0000
2 　千葉市中央区中央四丁目１６番２３
 0400000068086-0000
3 　千葉市中央区中央四丁目１８番３４
 0400000068128-0000
4 　千葉市中央区中央四丁目１８番３５
 0400000068129-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-5 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区中央４丁目１６番１外
｢中央４－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 事務所

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北20m市道 水道、ガス、下水 千葉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価は当面は上昇傾向で推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内の中心商業地域及びその外縁部に所在する商業地域である。需要者は地元企業、不動産業者等の
ほか、全国展開の法人も見られる。需要は底堅いが、供給は限定的であり、まとまった規模があればマンション用地と
しての需要も高い地域である。画地の規模や容積率が様々で、市場での中心となる価格帯は把握し難いが、土地につい
ては単価で㎡当たり２０～５０万円程度が取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的な価格が求められた。一方、収益価格は不動産の収
益性に着目して求めた価格で、商業地域において重視されるべき価格であるが、試算過程において想定要素を含むとい
う点でやや精度に劣る。よって、本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    318,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.1]		 [100.0]
100		 334,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国関税の影響は限定的で、製造業の景況感
は改善。人手不足が今後の課題で、賃上げも
進むと予想される。不動産市況は依然概ね好
調である。

千葉県庁に近い商業地域で、特別な地域要因
の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０７９８６
-404		 千葉市稲毛区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南21.5m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ２６１０１
０５２５２
-119		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
c ２６１０１
０８３８５
-190		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２６１０１
０５２５２
-118		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東45.5m私
道、
北西16m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
326,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,237 		 100
[  97.4]
336,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
337,000 
b (　           ) 
234,983  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
257,341 		 100
[  73.4]
350,601 
351,000 
c (　           ) 
265,006  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,122 		 100
[  83.5]
346,254 
346,000 
d (　           ) 
207,564  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
221,204 		 100
[  72.0]
307,228 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



千葉中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,420,758 
11,151,491 
38,269,267 
33,274,000 
4,995,267 		 （　0.9562）
4,776,474 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    113,725,571 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所ビル 371.28 ＲＣ5 1,821.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   464 ㎡     21.4 m x   23.8 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
355.14 
71.1 
252.46 
3,858 
973,991 		 6.0  5,843,946 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
366.55 
86.5 
317.02 
2,756 
873,707 		 6.0  5,242,242 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,821.34 
83.5 
1,520.54 

4,468,819 		 26,812,914 
0 
⑨年額支払賃料      4,468,819 円　×　12ヶ月　＝　      53,625,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,520.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,625,828 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,450,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,174,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,812,914 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         245,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,420,758 円　　　　（　       106,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,756 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,096,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,681,291 円  　　　       53,625,828　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      872,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,454,000 円  　　　　    524,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,151,491 円　（　　　　　　        24,033 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 524,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 274,000 円／㎡　×　   1,821.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,274,000 円  
（　　　　　        71,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,420,758 円      
②総費用 11,151,491 円      
③純収益　①－② 38,269,267 円      
④建物等に帰属する純収益 33,274,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,995,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,776,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,725,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区中央四丁目１６番１
 0400000068064-0000
2 　千葉市中央区中央四丁目１６番２３
 0400000068086-0000
3 　千葉市中央区中央四丁目１８番３４
 0400000068128-0000
4 　千葉市中央区中央四丁目１８番３５
 0400000068129-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考