別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見１丁目１４番１外
｢富士見１－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 914  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,800)

1:1		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西50m市道、三方路 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉駅近くの商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当面の間は現状維持と予測
する。駅近くの商業地は供給が少ないことから希少性は認められ、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は首都圏近郊一円の商業地域であるが、特に千葉駅周辺の商業地域との代替性が強い。主たる需要者は、高
層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。対象標準地は千葉駅近くの商業地域に存しており、需要は強含みであ
る。なお、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難であるが、土地単
価で㎡あたり１３０～１６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は千葉駅近くの商業地で、主たる需要者は高層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。比準価格は千
葉県内の商業地域に所在する取引事例から求めており、収益性も考慮された実証的な価格である。一方、収益価格は収
益性の側面から対象標準地の市場価値を把握した価格であるが、想定要素がやや多く、低位に求められた。本件では、
比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,670,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[107.0]		 100
[199.2]		 [107.0]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費・設備投資は緩やかに持ち直してい
るが、企業収益は米国の通商政策による影響
が自動車産業を中心にみられており、注意を
要する。

千葉駅近くの商業地域であり、周辺で大きな
開発の動きもないことから、地域要因に特別
の変動要因はない。


個別的要因に特別の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +86.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０８７３７
-119		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業

(100,600)
b ２６１０１
０８７３７
-113		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
c ２６１０１
０８７３７
-101		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東6m、角地
商業

(100,800)
d ２６１０１
０７９８６
-460		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e ２６１０１
０７９８６
-442		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西28m市道、
南東3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,243,596 		 100
[  83.9]
1,482,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,590,000 
b (　           ) 
1,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,257,300 		 100
[  86.5]
1,453,526 
1,560,000 
c (　           ) 
962,206  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,014,090 		 100
[  75.2]
1,348,524 
1,440,000 
d (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[  87.1]
1,274,263 
1,360,000 
e (　           ) 
702,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.7]
961,559 		 100
[  68.0]
1,414,057 
1,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -23.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



千葉中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

323,710,473 
116,305,337 
207,405,136 
160,532,000 
46,873,136 		 （　0.9406）
44,088,872 		 （  3.8 -  0.1 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,191,591,135 円　　　　（　  1,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 754.88 Ｓ10F1B 7,292.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   800 ％   800 ％   914 ㎡     30.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建の店舗付事務所で、地下１階～地上２階は店舗、３～１０階は事務所を想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
628.05 
86.1 
540.69 
4,235 
2,289,822 		 6.0  13,738,932 
0.0  0 

 1～ 2		 店舗
654.15 
87.1 
569.87 
6,050 
3,447,714 		 6.0  20,686,284 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
699.23 
86.9 
607.48 
4,235 
2,572,678 		 6.0  15,436,068 
0.0  0 

 9～10		 事務所
552.42 
80.5 
444.73 
4,235 
1,883,432 		 6.0  11,300,592 
0.0  0 
塔屋
  ～  
55.86 
 
 
 
 		    
   

計
7,292.43 
85.2 
6,214.77 

28,388,182 		 170,329,092 
0 
⑨年額支払賃料     28,388,182 円　×　12ヶ月　＝　     340,658,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,214.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       340,658,184 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    31,109,629 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 322,148,555 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       170,329,092 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,561,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     323,710,473 円　　　　（　       354,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,235 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,720,000 円  　　　　  2,680,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 70,651,637 円  　　　      353,258,184　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,793,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,780,000 円  　　　　  2,680,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,680,000 円  　　　　  2,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,680,000 円  　　　　  2,680,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     116,305,337 円　（　　　　　　       127,249 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,680,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   7,292.43 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 160,532,000 円  
（　　　　　       175,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 323,710,473 円      
②総費用 116,305,337 円      
③純収益　①－② 207,405,136 円      
④建物等に帰属する純収益 160,532,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,873,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 44,088,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,191,591,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１
 0400000101009-0000
2 　千葉市中央区富士見一丁目１４番２
 0400000101010-0000
3 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１０
 0400000101018-0000
4 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１１
 0400000101019-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見１丁目１４番１外
｢富士見１－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 914  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,800)

1:1		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西50m市道、三方路 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉駅東口駅前広場において再開発ビルが令和４年１１月に開業し、その隣接地で複合施設が建築中。千葉駅東
口駅前大通り沿いの中心商業地域への期待感や低金利政策等を背景に地価水準は上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の中心商業地域。需要者は全国展開する大手企業、投資家のほか地元企業等である。「千葉」駅
主要出入口の「東口」からの駅前大通りに面しており、視認性等も良好で、近くで複合施設が建築中である。需要者の
資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当た
り１４０万円～１６０万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における取引事例からの試算価格で、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は千葉駅
の中心商業地域内に存し、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度は高く、需要者の多くは収益性から意思決定を行う
投資家・法人である。以上から市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重
視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,670,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[107.0]		 100
[198.2]		 [107.0]
100		 1,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策等もあり、千葉市中央区における
優良な投資用不動産価格は強含みである。



低金利政策のほか分譲マンション開発素地と
も競合し、不動産の購入需要は堅調であり、
千葉駅近接の中心商業地域の地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０８７３７
-101		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
東6m、角地
商業

(100,800)
b ２６１０１
０７９８６
-460		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ２６１０１
０７９８６
-442		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西28m市道、
南東3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２６１０１
０７９８６
-435		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m県道、
南西6m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
962,206  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,014,090 		 100
[  70.5]
1,438,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[  74.0]
1,499,842 
1,600,000 
c (　           ) 
702,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.7]
961,559 		 100
[  72.3]
1,329,957 
1,420,000 
d (　           ) 
1,319,261  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  89.5]		 100
[  99.8]
1,561,177 		 100
[  93.8]
1,664,368 
1,780,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,520,000 円／㎡]  



千葉中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

328,080,293 
117,105,266 
210,975,027 
161,131,000 
49,844,027 		 （　0.9406）
46,883,292 		 （  3.8 -  0.1 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  1,267,116,000 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 699.23 Ｓ10F1B 7,292.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   800 ％   800 ％   914 ㎡     30.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１階・２階は店舗、地上３階以上は事務所。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用階段、エレベーター等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
628.05 
86.1 
540.69 
4,300 
2,324,967 		 6.0  13,949,802 
0.0  0 

 1～ 2		 店舗
654.15 
87.1 
569.87 
6,000 
3,419,220 		 6.0  20,515,320 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
699.23 
86.9 
607.48 
4,300 
2,612,164 		 6.0  15,672,984 
0.0  0 

 9～10		 事務所
552.42 
80.5 
444.73 
4,300 
1,912,339 		 6.0  11,474,034 
0.0  0 
塔屋
  ～  
55.86 
 
 
 
 		    
   

計
7,292.43 
85.2 
6,214.77 

28,661,069 		 171,966,414 
0 
⑨年額支払賃料     28,661,069 円　×　12ヶ月　＝　     343,932,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,214.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       343,932,828 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    30,034,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 326,498,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       171,966,414 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,582,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     328,080,293 円　　　　（　       358,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,322 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,760,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,306,566 円  　　　      356,532,828　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,793,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,865,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,690,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,690,000 円  　　　　  2,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     117,105,266 円　（　　　　　　       128,124 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 351,000 円／㎡　×　   7,292.43 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 161,131,000 円  
（　　　　　       176,292 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 328,080,293 円      
②総費用 117,105,266 円      
③純収益　①－② 210,975,027 円      
④建物等に帰属する純収益 161,131,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,844,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,883,292 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       51,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,267,116,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１
 0400000101009-0000
2 　千葉市中央区富士見一丁目１４番２
 0400000101010-0000
3 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１０
 0400000101018-0000
4 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１１
 0400000101019-0000
5 　
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備考