別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.
鑑定評価額 957,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ　市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺においては、店舗の新規出店が相次いでいるほか、大規模マンションも建築中であるため、繁華
性のさらなる向上が期待される。そのため、当面の地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区のほか、千葉県北西部に商業地域が形成されている広域的な範囲と判定した。需要者の中
心は、投資用に店舗事務所ビルを取得する開発業者のほか、自社使用目的の法人である。金利上昇、建設資材高騰、物
価高騰の影響で、土地取得はやや難航し、賃料上昇も勢いを欠くが、都心に比べた値頃感もあって、需給は依然として
強含み傾向である。取引の中心価格帯は、千葉駅東口に近接する商業地で、１㎡あたり３００万円前後の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、千葉駅の東口周辺に形成された高度商業地域に位置するため、基本的には収益性が取引にあたって重視され
るものの、土地残余法による収益価格には想定要素が多く、実証性がやや劣ることは否めない。一方、比準価格は、現
実の不動産市場の需給動向を反映している点において、相対的に実証性に優れている。以上により、各試算価格の規範
性と説得力の程度を踏まえ、比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,780,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策や国内の物価高などによる景
気の下振れリスクがある一方で、新政権の財
政政策による経済再生への期待も高まってい
る。

千葉駅周辺の中心市街地では、再開発等の進
行に伴い店舗の出店が相次ぎ、大規模マンシ
ョンも建築中であるため、地域の更なる発展
が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０８７３７
-114		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
南東8.5m、
角地
商業

(100,600)
b ２６１０１
０８７３７
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業

(100,800)
c ２６１０１
０７９８６
-452		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２６１０１
０７９８６
-454		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m市道
、北西4.3m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２６１０１
０７９８６
-455		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m市道
、中間画地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,336  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,629,099 		 100
[  58.0]
2,808,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
3,010,000 
b (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,832,742 		 100
[  65.5]
2,798,079 
2,990,000 
c (　           ) 
1,938,172  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,174,629 		 100
[  78.7]
2,763,188 
2,960,000 
d (　           ) 
1,952,274  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,000,616 		 100
[  70.0]
2,858,023 
3,060,000 
e (　           ) 
1,724,358  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,869,204 		 100
[  68.7]
2,720,821 
2,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,980,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,519,698 
57,790,861 
106,728,837 
73,584,000 
33,144,837 		 （　0.9429）
31,252,267 		 （  3.6 -  0.1 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    892,921,914 円　　　　（　  2,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 284.20 Ｓ11F2B 3,345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   800 ％   900 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １１階建の店舗事務所ビルで、地下２階は駐車場、地下１階から地上２階は店舗、３階から１１階は事務所を想定。 ⑦有効率　  66.0 ％
の理由		 同種の建物を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
120.00 
68.7 
82.44 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
258.80 
37.8 
97.80 
7,212 
705,334 		 6.0  4,232,004 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.80 
28.3 
69.30 
10,818 
749,687 		 10.0  7,496,870 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
272.20 
84.3 
229.40 
7,813 
1,792,302 		 8.0  14,338,416 
0.0  0 

 3～11		 事務所
272.20 
73.9 
201.13 
6,010 
1,208,791 		 6.0  7,252,746 
0.0  0 

計
3,345.60 
66.0 
2,206.67 

14,126,442 		 91,342,004 
0 
⑨年額支払賃料     14,126,442 円　×　12ヶ月　＝　     169,517,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,206.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,517,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　     9,231,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 163,645,439 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        91,342,004 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         867,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,519,698 円　　　　（　       497,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,010 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,040,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 34,575,461 円  　　　      172,877,304　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,945,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,790,861 円　（　　　　　　       174,595 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   3,345.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,584,000 円  
（　　　　　       222,308 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,519,698 円      
②総費用 57,790,861 円      
③純収益　①－② 106,728,837 円      
④建物等に帰属する純収益 73,584,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,144,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,252,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,418 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    892,921,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 957,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(90,900)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,900)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉駅前の商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況について当面の間は現状維持と予測す
る。千葉駅周辺は再開発事業や建物建替え等で繁華性が増しており、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は首都圏近郊一円の商業地域であるが、特に千葉駅周辺の商業地域との代替性が強い。主たる需要者は、高
層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。対象標準地は千葉駅前の繁華性の高い商業地域に存しており、需要は
強含みである。なお、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である
が、土地単価で㎡あたり２５０～３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は千葉駅前の商業地で、主たる需要者は高層店舗付事務所を開発する不動産事業者である。比準価格は千葉
県内の商業地域に所在する取引事例から求めており、収益性も考慮された実証的な価格である。一方、収益価格は収益
性の側面から対象標準地の市場価値を把握した価格である。本件では、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,780,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費・設備投資は緩やかに持ち直してい
るが、企業収益は米国の通商政策による影響
が自動車産業を中心にみられており、注意を
要する。

千葉駅前の商業地域であり、千葉駅周辺は再
開発事業や建物建替え等で繁華性が増してお
り、県内における相対的地位は向上している
。

個別的要因に特別の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０８７３７
-114		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
南東8.5m、
角地
商業

(100,600)
b ２６１０１
０７９８６
-454		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m市道
、北西4.3m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２６１０１
０７９８６
-459		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ２６１０１
０７９８６
-435		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m県道、
南西6m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,426,336  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,629,099 		 100
[  56.2]
2,898,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
3,100,000 
b (　           ) 
1,952,274  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,000,616 		 100
[  67.8]
2,950,761 
3,160,000 
c (　           ) 
1,466,339  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,535,257 		 100
[  58.3]
2,633,374 
2,820,000 
d (　           ) 
1,319,261  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[  89.5]		 100
[  99.8]
1,561,177 		 100
[  59.8]
2,610,664 
2,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

159,205,061 
57,436,146 
101,768,915 
71,832,000 
29,936,915 		 （　0.9429）
28,227,517 		 （  3.6 -  0.1 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    806,500,486 円　　　　（　  2,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 284.20 Ｓ11F2B 3,345.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 90 ％   800 ％   900 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １１階建の店舗付事務所で、地下１階～地上２階は店舗、３～１１階は事務所、地下駐車場を想定。 ⑦有効率　  66.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
120.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
258.80 
37.8 
97.80 
7,563 
739,661 		 6.0  4,437,966 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.80 
28.3 
69.30 
10,588 
733,748 		 6.0  4,402,488 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
272.20 
84.3 
229.40 
7,563 
1,734,952 		 6.0  10,409,712 
0.0  0 

 3～11		 事務所
272.20 
73.9 
201.13 
6,050 
1,216,837 		 6.0  7,301,022 
0.0  0 

計
3,345.60 
66.0 
2,206.67 

14,159,894 		 84,959,364 
0 
⑨年額支払賃料     14,159,894 円　×　12ヶ月　＝　     169,918,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,206.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       169,918,728 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    14,859,254 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,419,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        84,959,364 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         779,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     159,205,061 円　　　　（　       480,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,920,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 34,655,746 円  　　　      173,278,728　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,945,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,455,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,436,146 円　（　　　　　　       173,523 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,345.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0544 ×  30 ％　＋ 0.0869 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,832,000 円  
（　　　　　       217,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 159,205,061 円      
②総費用 57,436,146 円      
③純収益　①－② 101,768,915 円      
④建物等に帰属する純収益 71,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,936,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,227,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    806,500,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考