別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL. 
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外
 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1:2		 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 対象標準地は、住宅地として未だ分譲開発されていないが、昨今近隣にて倉庫兼事務所が２棟新築されるなど、
宅地化の動きが確認できることから、地価は微増ながら上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,700 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市内における既存住宅地域に隣接した住宅地向け宅地見込地地域であると判定した。需要者の属性と
しては、市内における中堅開発業者等が挙げられる。市場の需給動向としては、対象標準地の存する地域は利便に劣る
住宅地向け宅地見込地地域でありその引き合いは弱いが、昨今隣接地にて事務所兼倉庫が２棟新築されるなど、宅地化
へ向けた動きが確認できる。市場での中心価格帯は、造成の難易等により異なることからその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　上記比準価格は、実際に取引された規範性を有する多数の取引事例をもって判定された価格であり説得力を有するも
のである。他方、控除法による価格は、対象標準地の開発分譲を想定して求めた投資採算に基づく価格であるが、その
想定に関し不確実性が伴うことは否めない。したがって、本件評価では、比準価格を採用するとともに、控除法による
価格を参酌に留め、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.9 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 千葉駅周辺ではマンション開発が盛んで、都内から
の来場者も多く今までの総額感にない価格展望があ
り駅徒歩圏の開発素地は争奪戦の様相を呈する。

山林が多い熟成度に劣る宅地見込地地域であるが、
昨今隣接地にて事務所兼倉庫が新築されるなど、宅
地化への転用が進みつつある状況が確認できる。

代替競争関係にある不動産との比較における優劣は
標準的で、かつ個別的要因に関し特段の変化はない
。		 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 千葉中央 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０６３４６
-21		 千葉市緑区 山林   長方形 南西6.5m市道
、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
b ２６１０１
０９２８６
-20		 千葉市若葉区 山林   ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ２６１０１
０５３１３
-111		 千葉市若葉区 山林   不整形 西5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d ２６１０１
０６３４６
-101		 千葉市緑区 その他   不整形 南6m市道、
北8m、西6m、
三方路

｢調区｣ 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,338 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,338 		 100
[ 102.0]
11,116 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,100 
b (　　            )
11,041 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,041 		 100
[ 104.0]
10,616 
10,600 
c (　　            )
7,762 		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  95.0]
8,800 		 100
[  75.2]
11,702 
11,700 
d (　　            )
16,114 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,114 		 100
[ 139.9]
11,518 
11,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.70		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,200 円／㎡]
千葉中央 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,100  （　   75.4 ％）
38,529 		 16,000    1,920  6,000  14,609 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,381		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　     10,695		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２６１０１
０７９８６
-10

     39,945 		 100
[100.0]		 [105.5]
100		 100
[ 81.0]		 100
[ 96.4]		 100
[108.0]

     49,972 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,000 
b ２６１０１
０７９８６
-25

     48,427 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 100
[111.0]

     54,588 

     54,600 
c ２６１０１
０７９８６
-709

     38,462 		 100
[100.0]		 [103.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 83.0]		 100
[ 98.5]

     48,739 

     48,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.55		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +8.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   -3.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  +11.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +2.0
画地　　　  -18.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.60		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   +6.0 環境　　　   -8.0
画地　　　  -17.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,100 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
千葉中央

-39
55,500 		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[110.0]
51,246 		 [100.0]
100
51,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　 +10.0
交通・接近　　  -1.0
環境　　  -1.0
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  10,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南    120 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　 90 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     45　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ブロック積み擁壁で南東向きに区
　画
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路でアスファル
　ト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　用地内集中浄化槽にて既存施設に
　接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　南東方幹線道路（市道）に接面す
　る開発を想定。
　
　
　
４　不動産ＩＤ 千葉中央 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区川戸町２４７番
 0400000034562-0000
2 　千葉市中央区川戸町２４８番１
 0400000034563-0000
3 　千葉市中央区川戸町２４９番１
 0400000034565-0000
4 　千葉市中央区川戸町２５１番１
 0400000034570-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
千葉中央 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL. 
鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外
 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1:2		 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 川戸地区の中心部から郊外に向かって徐々に宅地分譲が進んでいるが、街路条件が劣るため当分は現状を維持す
るものと予測される。対象地周辺の熟成度はやや弱く、地価水準は横ばい傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内及び隣接市の戸建住宅地向き宅地見込地地域となる。需要者の中心は、開発素地の取得を目的とする
大手や中堅の分譲開発業者となるが、立地により参入業者に違いが生じる。本市は市街化調整区域でも主要駅から１ｋ
ｍ圏内の開発が可能で比較的供給があるため、街路条件等が良好であれば需要は比較的強いものの、条件が整わない地
域への需要は低調で地価は横ばい傾向。中心となる価格帯は造成後の分譲価格や造成の難易により異なり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引事例比較法の適用に当たっては同一需給圏内の宅地見込地地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連
性を有する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、市場参加者は投資採算性にも着目しており控除法
による価格を求めたが、想定事項が多くやや規範性が劣る。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範
性が高いため、比準価格を重視し、控除法による価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し、都心
の不動産価格が高騰したため、郊外不動産の需要は
底堅く、市況は引き続き堅調に推移している

川戸地区の中心部から郊外に徐々に分譲開発が進ん
でいるが、近隣地域までは及んでおらず地価は横ば
い傾向を継続している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 千葉中央 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０１
０５３１３
-111		 千葉市若葉区 山林   不整形 西5m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
b ２６１０１
０９２８６
-20		 千葉市若葉区 山林   ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ２６１０１
１０２９６
-704		 千葉市緑区 宅地   ほぼ長方形 北西9.5m県道
、北東4.5m、
角地

｢調区｣ 

(70,200)
d ２６１０１
０６３４６
-101		 千葉市緑区 その他   不整形 南6m市道、
北8m、西6m、
三方路

｢調区｣ 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
7,762 		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  95.0]
8,800 		 100
[  79.2]
11,111 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,100 
b (　　            )
11,041 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,041 		 100
[  94.9]
11,634 
11,600 
c (　　            )
13,508 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 103.0]
13,115 		 100
[ 116.5]
11,258 
11,300 
d (　　            )
16,114 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,114 		 100
[ 139.9]
11,518 
11,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.70		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,100 円／㎡]
千葉中央 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,700  （　   75.4 ％）
38,982 		 16,000    1,920  6,000  15,062 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,765		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　     11,026		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 11,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２６１０１
０６３４６
-20

     48,123 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.2]		 100
[108.0]

     54,190 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     54,200 
b ２６１０１
０６３４６
-2

     65,639 		 100
[100.0]		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[131.7]

     52,083 

     52,100 
c ２６１０１
０６３４６
-29

     57,908 		 100
[100.0]		 [102.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[115.3]

     48,932 

     48,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +7.0 環境　　　   +2.0
画地　　　  -15.8 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.45		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  +32.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.45		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近   +6.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,700 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
千葉中央

-39
55,500 		 [103.6]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]
51,716 		 [100.0]
100
51,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  -1.0
環境　　  +9.0
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　  10,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南    120 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　 90 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　     45　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ブロック積み擁壁で南東向きに区
　画
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路（アスファル
　ト舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　用地内集中浄化槽にて既存施設に
　接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（約３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　南東方の幹線市道に接面する開発
　を想定
　
　
　
４　不動産ＩＤ 千葉中央 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区川戸町２４７番
 0400000034562-0000
2 　千葉市中央区川戸町２４８番１
 0400000034563-0000
3 　千葉市中央区川戸町２４９番１
 0400000034565-0000
4 　千葉市中央区川戸町２５１番１
 0400000034570-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考