令和8年1月16日　提出 千葉中央 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -37 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区祐光４丁目１５８４番３ ｢祐光４－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,188) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 東千葉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 東千葉駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,188) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後も現状のまま推移する地域と予測される。地価は上昇傾向で推移すると 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線「千葉」駅から「東千葉」駅周辺の普通住宅地域を中心に、千葉都市モノレール２号線沿 線を含む地域。主たる需要者は千葉市在住の一次取得者層である。近隣地域は「東千葉」駅から徒歩圏内にあるために 需要は底堅いが、新規供給は少ない。取引の中心となる価格は、標準的な規模の土地で１，８００万円～２，５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、元々の地主によるものが主で、収益目的の取引は見られない地域である。標準地は画地規模も 小さく投資採算性の観点から、収益還元法の適用は現実的でないことから、収益価格は求めなかった。一方、比準価格 は同一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格を得ることができた。よって、本件では比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [105.0] 100 [123.4] [102.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国関税の影響は限定的で、製造業の景況感 は改善。人手不足が今後の課題で、賃上げも 進むと予想される。不動産市況は依然概ね好 調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％