令和8年1月16日　提出 千葉中央 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -34 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区大巌寺町１１７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蘇我 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 バス便地区の既存の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。駅徒歩圏内の住宅地域等と比 べ値頃感から底堅い需要があるため、地価水準は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の住宅地域を中心とするが、蘇我駅からのバス便地区の住宅地域と強い価格牽連性がある。需要者 の中心は市内の３０代～４０代前半の一次取得者であり、周辺市からの転入者は少ない。バス便地区の住宅地域である が、駅周辺の住宅地域等と比べ値頃感があるため底堅い需要があり、地価は上昇傾向である。新築戸建住宅は少なく中 古住宅は建物の品等で様々であるが、土地は１７０㎡程度で１３百万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス便地区の住宅地であり、節税目的のアパート建築が見られる程度で、投資目的のアパート用地需要は弱いため収益 価格の試算は行わなかった。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,100 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [131.8] [102.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し 、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不 動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に 推移している。 バス便地区であるが、駅周辺の住宅地の価格 が上昇しているため当地域に値頃感があり、 需要は底堅い。よって地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％