令和8年1月16日　提出 千葉中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -20 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区大森町３１６番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大森台 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 　市道 交通 施設 大森台駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の一般住宅地域で、地域要因に格別の変動要因も無いことから今後も暫くは現状を維持して 推移するものと予測する。地価はやや強含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部を除くＪＲ線沿線及び京成千原線沿線を中心とした住宅地域である。需要の中心は、市内中 心部へ通勤する一次取得者等地縁的選好性の強い傾向があるが近年東京への通勤者も比較的多く見られる。街路条件の やや劣る旧来からの住宅地であるが、駅から徒歩圏内にあり、近隣の千葉寺駅周辺と比し価格に割安感があるため需要 は相応に存する。中心価格帯は、土地で１０００万円程度、新築戸建で２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパ－ト等も散見されるものの戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視 される地域であり、また標準的な画地規模では収益建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。一方 比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を中 心とし、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [102.0] 100 [150.9] [100.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、低金利政策の影響で戸建 住宅、マンション需要も良好。市街地から郊 外へ戸建て需要が波及し堅調に推移している 。 京成線の駅から徒歩圏内の戸建住宅を中心と した旧来からの住宅地域。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変化はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％