令和8年1月16日　提出 千葉中央 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.

鑑定評価額 442,000,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区新宿２丁目７番２１ ｢新宿２－７－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,015   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） (100,600) 1.2:1 共同住宅 ＳＲＣ17 高層マンションの建 ち並ぶ中心部の住宅 地域 南東20m県道 水道、ガス、下水 千葉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 千葉駅南東方 1.0km 法令 規制 商業 (100,600) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 高層マンションが建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、今後も現状のまま推移するものと思料する。また千葉駅 周辺ではマンション開発が盛んで、その開発素地の取得を巡り地価は強めな上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              418,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市中心部の幹線道路沿いにて高度な容積率消化を可能とする地域の圏域であると判定した。需要者の 属性としては、県内及び全国展開しているマンションデベロッパーによる需要が中心となる。市場の需給動向としては 、東口再開発の影響を受け、周辺地域にてマンション開発が盛んに行われるようになった関係で、その素地取得に関し 需要過多な状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地に関して３億円～６億円程度が地域における総額感である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　上記比準価格は、同一需給圏内の類似地域にて規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有する。また 開発法による価格は、マンション適地となる大規模地にその開発想定を行い、事業収支を踏まえ試算された実証的な価 格である。他方収益価格は、賃貸想定に馴染まないことからその適用を断念した。以上、本件評価では比準価格及び開 発法による価格を関連づけ上記鑑定評価額を決定した。なお、公示規準は比較に値する他の標準地が存せず断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉駅周辺ではマンション開発が盛んで、都 内からの来場者も多く今までの総額感にない 価格展望があり駅徒歩圏の開発素地は争奪戦 の様相を呈する。 市中心部の幹線道路沿いにてマンションが建 ち並ぶ地域となっており、現状にてその地域 要因に特段の変化は認められない。 代替競争関係にある不動産との比較における 優劣は標準的で、かつ個別的要因に関し特段 の変化はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％