令和8年1月16日　提出 千葉中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区都町６丁目１０６２番１２ ｢都町６－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な区画整然とした住宅地域として成熟しており、バス便地域ではあるものの居住環境の観点から一 定の稀少性があるため、当面の地価水準は上昇基調を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区及び若葉区において、主に千葉駅からバス便が中心となる郊外部に形成された住宅地域の 存する範囲である。需要者の中心は、自己使用目的にて戸建住宅地を取得する個人である。圏内の住宅地域においては 住環境が比較的良好な中で、値頃感があり、需給は強含み傾向である。こうした中で、近隣地域及びその周辺における 取引の中心価格帯は、１６５㎡程度の土地で総額は１，９００万円前後が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地区計画によりアパートの建築は認められておらず、戸 建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、現実の不動産市場の需給動向 を反映している点において、実証性と説得力に優れた試算価格といえる。以上により、代表標準地を規準とした価格と の均衡を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [102.0] 100 [120.2] [105.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策や国内の物価高などによる景 気の下振れリスクがある一方で、新政権の財 政政策による経済再生への期待も高まってい る。 住環境の良好な住宅地域として、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％