令和8年1月16日　提出 千葉中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -16 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区千葉寺町１２３６番４ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千葉寺 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 千葉寺駅東方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内に位置する区画整然とした住環境は今後とも維持されると予想する。千葉寺駅に加え、人気 の蘇我駅も利用可能で、不動な人気を誇り、現下の経済状況が継続されるならば、上昇傾向は続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の内房線、京成千原線沿線の戸建住宅地域が中心。市内居住者及び都内通勤者が主たる購入 者であり、丘陵地を土地区画整理事業で開発した住環境の優れた場所で、最寄り駅へ徒歩圏内にあり、付近ロードサイ ドには店舗も多く、人気が高い。需要の中心価格帯は、総じて６０坪程度の画地規模で総額３，０００万円台、周辺の 雑然とした住宅地で２，０００～３，５００万円が売筋となっている。新築住宅は６，０００万円以下が主流。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地区画整理事業が行われると、地主層は相続対策からアパートを建て、賃貸収入を得ながら借金を返済することが多 く、築年数が経過すると空室が増え、賃料も下落していく。その様な場所で土地を購入し、アパートを建てても土地価 格に見合う賃料は得られないため、想定した収益価格は著しく低位となった。土地価格（相場）は現実の不動産取引の 実態を反映した比準価格を標準とすべきであり、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [107.5] 100 100 [102.0] 100 [ 72.2] [102.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年は、米国トランプ大統領の政治に振 り回された１年で、世界経済への影響を見極 めようとの姿勢が強く、不透明感は依然とし て強い。 中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした 住宅地域であり、地域的には特に目立った変 動要因は無かった。周辺地域についても同様 である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％