令和8年1月16日　提出 千葉中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -12 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区本町２丁目８番１６ ｢本町２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域で、今後も現状を維持する地域と思料する。生活利便性の高い地域で、地価は上昇傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ線、京成線沿線の各駅を最寄りとする住宅地域と判定した。需要者は、千葉市内及び東京 都内へ通勤するサラリーマン層が中心である。千葉駅周辺の商業施設や区役所等の公益施設へのアクセスも良好で、需 要は底堅いが、供給は限定的である。取引の中心価格帯は土地総額で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、元々の地主によるものが主であり、収益目的の取引は見られない地域である。標準地は画地規 模も小さく、収益還元法の適用は現実的でないため、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似 地域の取引事例から、実証的な価格を求めることができた。よって、本件では比準価格を採用し、周辺の地価動向にも 留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国関税の影響は限定的で、製造業の景況感 は改善。人手不足が今後の課題で、賃上げも 進むと予想される。不動産市況は依然概ね好 調である。 住環境良好な既成の住宅地域で、地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％ +5.2 ％