令和8年1月16日　提出 千葉中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　橘　英雄   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区白旗２丁目１６番２３ ｢白旗２－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 蘇我駅徒歩圏内の住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。快速停車駅徒歩圏内の住宅地域 で需要が堅調であるため、今後も地価水準は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の京葉線・総武線等の各駅を最寄りとする住宅地域を中心とする。需要者の中心は市内在住の３０ 代～４０代前半の都内又は市内に通勤する給与所得者または自営業者の一次取得者である。ＪＲの複数路線が利用可能 で需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移。新築戸建住宅で４０百万円程度、土地は１１０㎡程度で１７百万円程度 が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規模が１０８㎡の住宅地であり、画地規模からアパート建築の想定が困難であることから収益価格の試算は行わなかっ た。住宅地域であり、快適性及び利便性が重視されるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的と認められるので、価格牽連性を有する取引事例により試算された比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [ 76.8] [105.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し 、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不 動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に 推移している。 外房・内房・京葉線蘇我駅から徒歩圏内の住 宅地域で底堅い需要があり、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％