令和8年1月16日　提出 千葉中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -6 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６ ｢東千葉２－３－４｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東千葉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東千葉駅北東方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、東千葉駅まで徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因の特段の変動は予想され ず、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内及び隣接市のＪＲ沿線やモノレール沿線を中央とした普通住宅地域である。主たる需要者は自 己使用目的の個人で、千葉市内及び都内へ通勤する第一次取得者である。当該地域は最寄駅から徒歩圏内で、周辺商業 施設等、生活の利便性に優れる地域で相対的に競争力は高い。需要の中心となる価格帯は、取引規模は約１６０㎡程度 で、総額は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念し た。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき 、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を 反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [105.0] 100 [124.2] [102.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市中央区の人口は、過去６年間上昇傾向 で、住宅地価上昇を受け取引は比較的堅調に 推移している。 地域要因の特段の変動はなく、将来において も現状が維持されるものと予測する。地価は 上昇傾向で推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％