鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
杉戸 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉戸 -3

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　哲雄

TEL.

鑑定評価額

7,740,000 円

１㎡当たりの価格

61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２｢清地３－２４－１４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西5m町道	水道、ガス、下水	東武動物公園 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ町道

交通

施設

東武動物公園駅東方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、駅からやや離れた小規模住宅地域で、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測
する。地価は、横這い傾向からやや上昇に転じた。当面の間は、このまま推移していくもの予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。需要者の中心は杉戸町及び周
辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。小規模住宅地域であり、需給関係も安定化してきてお
り、地価は横這いからやや上昇に転じた。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１２０㎡で、７５０
万程度、新築の戸建物件は、２，７２０万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅から約１６分程度の住宅地域で、対象地の反対側は工場が立地している。周辺にはアパートも見られるが、自用目的
での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試
算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉戸 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[103.0]

100
[106.0]

[104.5]
100

61,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸
数はともに減少している。人口は毎年減少基
調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の
傾向にある。

国道４号線の南側背後に位置する既成住宅地
域で、住環境がやや劣るので人気の薄いエリ
アである。地価は、横這いから上昇に転じた
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉戸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１４６４０９ -9	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	不整形	北東2.8m町道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｙ２６１４６４０７ -37	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	台形	南西7.4m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２６１４６４０１ -64	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	北東4m町道、中間画地		２中専 (60,160)
d	２６１４６４０１ -65	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	南西4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２６１４６４０９ -11	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	不整形	北東4.5m町道、北西4m、角地		１中専 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,697	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	57,657	100 [ 94.0]	61,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 61,736	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	59,255	100 [ 98.9]	59,914		62,600
c	(　 ) 57,559	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	56,822	100 [ 95.1]	59,750		62,400
d	(　 ) 56,950	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	54,607	100 [ 92.1]	59,291		62,000
e	(　 ) 48,149	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	54,707	100 [ 91.2]	59,986		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,500 円／㎡]

杉戸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,316,141	501,454	1,814,687	1,683,200	131,487	（　0.9746） 128,147	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	2,980,163 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉戸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.55	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.0 m x 12.4 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅形式は、ワンルームタイプの４戸で、１世帯専有面積は、３０㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	60.00	100.0	60.00	1,665	99,900	1.0	99,900
							1.0	99,900
地上 2～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	1,698	101,880	1.0	101,880
							1.0	101,880
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		201,780		201,780
								201,780

⑨年額支払賃料	201,780 円　×　12ヶ月　＝　 2,421,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,421,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,220,387 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	201,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,850 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,316,141 円　　　　（　 18,529 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,737 円/㎡　月額支払賃料（　 1,665 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉戸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,500 円	26,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,854 円	2,421,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,100 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,454 円　（　　　　　　 4,012 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,683,200 円（　　　　　 13,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,316,141 円
②総費用	501,454 円
③純収益　①－②	1,814,687 円
④建物等に帰属する純収益	1,683,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,147 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,025 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,980,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉戸 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北葛飾郡杉戸町清地三丁目３３８番２	0315000076029-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
杉戸 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉戸 -3

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　三田　和巳

TEL.

鑑定評価額

7,740,000 円

１㎡当たりの価格

61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２｢清地３－２４－１４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西5m町道	水道、ガス、下水	東武動物公園 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.4 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ町道

交通

施設

東武動物公園

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準につい
ては暫く微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線「東武動物公園駅」及び「姫宮駅」周辺の住宅地域一円。需要者の中心は杉戸町
及び宮代町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度はやや高く、不動産市場回復の影
響を受け、需要は概ね堅調である。土地相場は坪２０万円台程度であり、新築の戸建物件は２，５００万円台の物件が
中心を占めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、収
益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。積算価格については後述の理
由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、前年代表標準地価格との均衡に留意して
実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉戸 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[103.0]

100
[105.3]

[104.5]
100

61,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ
るが、長期金利上昇や資源価格高騰における
消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され
る。

低層住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環
境に特別な変化は無く、地価は横這い。

個別的要因の変動及び個別的要因による市場
性の変化などは見られない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.3
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉戸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１４６４０９ -9	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	不整形	北東2.8m町道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｙ２６１４６４０７ -37	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	台形	南西7.4m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｙ２６１４６４０１ -64	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	長方形	北東4m町道、中間画地		２中専 (60,160)
d	２６１４６４０９ -11	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	不整形	北東4.5m町道、北西4m、角地		１中専 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,697	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 77.6]	57,657	100 [ 94.1]	61,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 61,736	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	59,255	100 [ 98.9]	59,914		62,600
c	(　 ) 57,559	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	56,822	100 [ 94.9]	59,876		62,600
d	(　 ) 48,149	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	54,707	100 [ 91.8]	59,594		62,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,500 円／㎡]

杉戸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,725,329	588,965	2,136,364	1,984,000	152,364	（　0.9746） 148,494	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,453,349 円　　　　（　 27,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉戸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.55	ＬＳ2	141.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.0 m x 12.4 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用を勘案し、ファミリータイプで平均専有面積約３０㎡のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	70.60	100.0	70.60	1,665	117,549	1.0	117,549
							1.0	117,549
地上 2～ 2	居宅	70.60	100.0	70.60	1,698	119,879	1.0	119,879
							1.0	119,879
～

～

～

計		141.20	100.0	141.20		237,428		237,428
								237,428

⑨年額支払賃料	237,428 円　×　12ヶ月　＝　 2,849,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,849,136 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,612,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,428 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,428 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,725,329 円　　　　（　 21,803 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,737 円/㎡　月額支払賃料（　 1,665 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉戸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,000 円	31,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,965 円	2,849,136　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,000 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	62,000 円	31,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,965 円　（　　　　　　 4,712 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,984,000 円（　　　　　 15,872 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,725,329 円
②総費用	588,965 円
③純収益　①－②	2,136,364 円
④建物等に帰属する純収益	1,984,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,453,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉戸 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北葛飾郡杉戸町清地三丁目３３８番２	0315000076029-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考