令和8年1月13日　提出 横瀬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横瀬 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　和範   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父郡横瀬町大字横瀬字五番１５３３番２外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が見られる住 宅地域 東4.8m町道 水道 横瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．８ ｍ町道 交通 施設 横瀬駅東方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺部で人口も減少傾向にあり、徐々に衰退していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武秩父線で概ね横瀬町及び秩父市の圏域。需要者の中心は、圏域内の居住者、地縁的選好性を有する 者等と考えられる。近年、横瀬駅周辺の市街地において宅地開発が散見されたが、対象標準地の存する市街地周辺部で は宅地開発はほとんど見られず、交通利便性が悪いことから需要は弱含みである。取引される価格帯もまちまちである が、対象標準地が存する横瀬字五番地区の過去の更地取引を見ると、㎡単価で２万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算せず、本件においては同一需給圏内において対象標準地と類似する取引事例から得られた比準価格を標準として、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横瀬 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [144.0] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実需はインフレの影響で減少傾向にあるが、 投資主導のマーケットで一部バブルとなって いる。但し、日銀の利上げで調整局面を招く 虞に注意。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +8.9 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％