別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
吉見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉見 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙野　広明   TEL.
鑑定評価額 3,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡吉見町大字西吉見６０１番１外
 ②地積
　(㎡)		 99,051  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

3:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 大規模配送センター
が集積する新興工業
団地		 西14m町道、四方路 水道、下水 東松山ＩＣ

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 570.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　   102,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ町道 交通

施設		 東松山ＩＣ　東方

4.9km		 法令

規制		 工業
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模配送センターが集積する新興工業団地であり、徐々に発展傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,880 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の高速道ＩＣ周辺及び幹線道路沿いの工業地域。需要者は県内外の流通業又は製造業を営む法
人が中心である。埼玉県では圏央道ＩＣ周辺の工業地を中心に各高速道ＩＣ周辺の工業地への需要が見られる。最近で
は高速道路による物流網の充実に伴う倉庫需要の増加が見られ、土地の価格水準も上昇傾向の状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は工業地の取引事例を中心として、要因比較も適正な範囲内であり、取引の客観性、実証性が認められる。ま
た、収益価格は直接法から求められた価格であり、物流施設の価格形成において収益性も理論的根拠となり得るが、適
用に際して想定条件等に依存していることから、一定の妥当性を有していると認められるに留め、本件では比準価格を
標準にして、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[142.4]		 [100.0]
100		 36,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外動向並びに国内の物価上昇等のリスク要
因が見られるものの、景気は緩やかに回復し
ている。


徐々に発展傾向にある。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  +3.9
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 嵐山

-620213		 比企郡嵐山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m町道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
b ときがわ

-610698		 比企郡ときがわ町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11.2m町
道、
南東7.5m、
北西4.2m、
北東4m、
四方路
（都） 

(70,200)
c 本庄本庄Ｒ
０７
-41712		 本庄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
西12m、南10m、
北東10m、
四方路
工専

(60,200)
d 深谷深谷Ｒ
０８
-10737		 深谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,900  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.7]
30,116 		 100
[  80.0]
37,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,600 
b (　           ) 
18,247  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
19,399 		 100
[  52.8]
36,741 
36,700 
c (　           ) 
31,969  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,155 		 100
[  78.8]
40,806 
40,800 
d (　           ) 
19,204  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,300 		 100
[  53.3]
36,210 
36,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 +19.4 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



吉見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,213,872,000 
300,681,700 
913,190,300 
875,520,000 
37,670,300 		 （　0.9530）
35,899,796 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    780,430,348 円　　　　（　      7,880 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 25,000.00 Ｓ4 100,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   99,051 ㎡    570.0 m x  179.0 m  前面道路：町道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスターリースのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
25,000.00 
100.0 
25,000.00 
1,056 
26,400,000 		 5.0  132,000,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100,000.00 
100.0 
100,000.00 

105,600,000 		 528,000,000 
0 
⑨年額支払賃料    105,600,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,267,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,267,200,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    63,360,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,203,840,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       528,000,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　      10,032,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,213,872,000 円　　　　（　        12,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,056 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,360,000 円  　　　    1,267,200,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   35,721,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  100,800,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     300,681,700 円　（　　　　　　         3,036 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 875,520,000 円  
（　　　　　         8,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,213,872,000 円      
②総費用 300,681,700 円      
③純収益　①－② 913,190,300 円      
④建物等に帰属する純収益 875,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,670,300 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,899,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          362 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    780,430,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,880 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番１
 0304000163679-0000
2 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番２
 0304000213468-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
吉見 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吉見 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.
鑑定評価額 3,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡吉見町大字西吉見６０１番１外
 ②地積
　(㎡)		 99,051  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

3:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 大規模配送センター
が集積する新興工業
団地		 西14m町道、四方路 水道、下水 東松山ＩＣ

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 570.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　   102,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 町道１４ｍ 交通

施設		 東松山ＩＣ駅東方

4.9km		 法令

規制		 工業
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道の川島ＩＣ（約７ｋｍ）、関越自動車道の東松山ＩＣ（約４．９ｋｍ）の地点に位置し、物流施設用地と
して需要が高い。今後も大型物流施設の進出が予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,790 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の関越自動車道及び圏央道のエリアで、ＩＣ周辺の物流適地。需要者の中心は、物流業者や物
流倉庫サービスを目的とする投資法人等。首都圏における消費地近郊型の大規模物流施設への需要は堅調であり、特に
圏央道エリアでは、地価は上昇トレンドにある。対象地周辺は、圏央道の川島ＩＣ、関越自動車道の東松山ＩＣから車
で１０分程度にあり、関東全域に加えて北陸方面、東北方面への拠点としても活用できる物流用地として需要が高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性に着目した価格で、埼玉県内の工業地の実際の取引事例から試算したもので、市場を反映した実証
的な価格である。収益価格は、対象地に物流倉庫を想定し、これを賃貸した場合の収益性に着目した価格で理論的な価
格であるが、想定要素が多く、本件においては、やや低い価格として試算された。よって、実証的な価格である比準価
格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[141.8]		 [100.0]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高が続いているが、個人消費（ＳＮＡ）
は、増加している。経済の見通しは米国を中
心とした政治・政策動向次第で大きく変動す
る可能性が高い。

主要地方道東松山鴻巣線の拡幅が進められて
おり、４車線供用区間に挟まれた事業区間１
．６ｋｍの４車線化が進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吉見 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１－
０８
-20124		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m市道、
南4m、二方路
｢調区｣ 

(70,200)
b 熊谷大里Ｒ
０７
-31001		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.3m道路
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ２６０１－
１０
-32405		 入間郡三芳町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 無道路地
｢調区｣ 

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
36,872 		 100
[  99.1]
37,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 135.0]
23,170 		 100
[  61.3]
37,798 
37,800 
c (　           ) 
36,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
33,568 		 100
[  82.8]
40,541 
40,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +4.9 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



吉見 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,218,470,000 
300,921,700 
917,548,300 
875,520,000 
42,028,300 		 （　0.9530）
40,052,970 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    870,716,739 円　　　　（　      8,790 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吉見 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 25,000.00 Ｓ4 100,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   99,051 ㎡    570.0 m x  179.0 m  前面道路：町道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 マスターリース契約を想定の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
25,000.00 
100.0 
25,000.00 
1,060 
26,500,000 		 5.0  132,500,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100,000.00 
100.0 
100,000.00 

106,000,000 		 530,000,000 
0 
⑨年額支払賃料    106,000,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,272,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,272,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    63,600,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,208,400,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       530,000,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　      10,070,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,218,470,000 円　　　　（　        12,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吉見 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,600,000 円  　　　    1,272,000,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   35,721,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  100,800,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    14,400,000 円  　　　　 14,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     300,921,700 円　（　　　　　　         3,038 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　 100,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 60 ％　＋　0.0621 ×  20 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 875,520,000 円  
（　　　　　         8,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,218,470,000 円      
②総費用 300,921,700 円      
③純収益　①－② 917,548,300 円      
④建物等に帰属する純収益 875,520,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,028,300 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,052,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    870,716,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,790 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吉見 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番１
 0304000163679-0000
2 　比企郡吉見町大字西吉見６０１番２
 0304000213468-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考