令和8年1月15日　提出 吉見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１ ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 北5m町道、東側道 水道 鴻巣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       588 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 　町道 交通 施設 鴻巣駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農用的利用等が多くを占め、土地利用の転換は限定的であることから、当面は現況が継続するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉見町を基点に近接・周辺の市街化調整区域を含む住宅地域である。需要者層は、町内及び隣接地域の 居住者である。農家住宅が多い落ち着いた環境である一方、宅地需要は強くなく、取引は低調に推移している。市街化 調整区域であることから、一般市場における売買は限定的であり、取引水準の把握には一定の制約がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域内に存し、宅地化が限定的に進む地域で、土地利用は多様な形態が混在して いる。取引は自用や隣地取得等、個別的な事情を伴うものが多く、市場性に乏しい面は否めないが、一定の参考性は認 められる。また、賃貸住宅の需要が乏しく、収益価格の適用は困難と判断された。従って取引事例比較法を単独適用す ることにより市場水準を把握し、代表標準地等との整合性を検討し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行等を背景に住宅需要 は弱含みで、立地条件により差はあるが市場 全体は概ね落ち着いて推移。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％