令和8年1月12日　提出 埼玉川島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉川島 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡川島町八幡３丁目６番１８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模の区画整然と した分譲住宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 川越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 川越駅北方 11.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画が適用される区域内に所在しており、良好な居住環境を維持しているが、川島町内では人口の高齢化と 減少が進行しており、空家の増加が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川島町内で一般住宅が見られる住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は、自らの住宅やその敷地を求め る個人で、町内や近隣市町に通勤するファミリー世帯である。地区計画に基づき、近隣地域は良好な住環境が形成され ているが利便性に劣り、隣接各市の住宅地との比較において需要が弱い。近隣地域における取引の中心価格帯は、対象 標準地規模の更地で７～８００万円前後の水準で、中古住宅は築年を経た物件が多く、ほぼ同水準と判断しうる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は地区計画により共同住宅の建設が制約されることから収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを 適用した。取引事例比較法は、実際の不動産市場における取引に基づく客観的で実証性のある価格であり、手法適用の 過程においても誤りはなく、比準価格は説得力が高いと判断される。以上の検討により、本件では比準価格を標準とし て、代表標準地を規準して得られた価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.2] [106.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復が持続する中、地価全般も 上昇基調にあるが、金融の引き締めが予測さ れており、今後の市場動向を注視する必要が ある。 川島町内では街区と景観に優れた環境を有す る戸建住宅地域であるが、空家が散見される 。地価は、依然として下落傾向が持続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％