令和8年1月15日　提出 埼玉滑川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町大字羽尾字両家３８３番３ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い交通至便な住宅地 域 東5m町道、南側道 水道、下水 森林公園 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ町道 交通 施設 森林公園駅北西方 220m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に比較的近い、交通接近条件の良好な住宅地に位置している。周辺には駐車場、空地もみられ、しばらく は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で概ね滑川町を中心とした圏域の中規模住宅地。需要者の中心は町内及び近隣町村に居住 する１次取得者層が需要者の多くを占めている。標準地は羽尾地区の住宅街にあり、森林公園駅に比較的近接した住環 境の良好な地域で、不動産市場は安定的に推移しており、しばらくはこの傾向が続くものと思料される。土地は１００ ０～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、事業採算性の観点から収益を計上することは難しい地域である。その ため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、滑川町の住宅地 の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の不動産市況を考慮し、さらに代表標 準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [178.4] [105.1] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境が続く中、各国の通商政策 等の影響から海外経済が減速し、企業収益の 下押しが懸念され、成長ペースは伸び悩むと 考えられる。 全体的な景気回復基調により滑川町の地域経 済は回復傾向にあり、不動産市場へは良好な 影響が期待されるが、地価は横ばい傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％