令和8年1月15日　提出 毛呂山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字川角字山後１４２８番１ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西5m町道 水道、下水 武州長瀬 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       392 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く見られる住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、市街化調整区域であり、宅地開発はまばらで 宅地需要は弱含みの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町及び周辺市町の主に市街化調整区域の農家集落地域。需要者の中心は、同圏内の居住・勤労者 及び地縁のある農業従事者等。徒歩圏内に大型商業施設があり、利便性は良好である。全体として市街化調整区域であ ることから宅地需要は弱含みである。このような情勢から需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にあり当面はこ の傾向が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域であることからアパート等の収益物件はほとんど見られない。そのため、住環境が重視され る住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては取引事例 比較法の適用により求められた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境が続く中、各国の通商政策 等の影響から海外経済が減速し、企業収益の 下押しが懸念され、成長ペースは伸び悩むと 考えられる。 全体的な景気回復基調により毛呂山町の地域 経済は回復傾向にあるが、市街化調整区域内 の土地であり、地価は横ばい又は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％