令和8年1月15日　提出 毛呂山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央１丁目７番５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5m町道 水道、ガス、下水 東毛呂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 　町道 交通 施設 東毛呂駅南方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の生活環境に影響を与える新たな要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね毛呂山町を核として、通勤・通学圏に広がる住宅地域である。町内及び近接地域に居住する個人需 要者が需要の主体となる。落ち着いた住宅地として定着しており、交通利便性も確保されていることから、近年も戸建 住宅需要は堅調に推移している。市場での中心的価格帯は、土地が１９０㎡程度の場合であると１千万円弱～１千万円 前半、新築住宅で２千万円前半～２千万円後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、自用目的での取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が 得られた。一方、収益性に関しては、戸建住宅地としての利用が最有効使用と判断される地域内に所在し、経済合理的 な賃貸住宅を想定することが困難なことから収益還元法の適用を断念した。従って取引事例比較法を単独適用し、代表 標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [ 84.3] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化の進行等を背景に、立地条 件により需給差は見られるが、不動産市場全 体は概ね落ち着いた動きで推移 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％