令和8年1月15日　提出 毛呂山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字滝ノ入字神林６２６番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模な一般住宅 、畑等の見られる住 宅地域 南7.5m町道、東側道 水道 毛呂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ町道 交通 施設 毛呂駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、農林事業の衰退や少子高齢化等による人口減の影響で需給は非常に弱い。特段 の地域要因の変化も見られないため、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は毛呂山町及び隣接町の市街化調整区域内の農家集落地域。需要者は圏域内に地縁的関係を有する者が大半 で、当該地域に係わりのある者に限定される。開発等により生活利便性等の向上が見込まれない地域であるため、需給 は依然としてやや停滞感が見られ、土地は地縁者を中心としたある程度限られた市場の中で個別性が強い取引となるこ とが多いが、需要の中心となる価格帯は土地のみの総額で１，０００万円前後までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの地縁者が多い農家集落地域である。従って、外部から当該地域に居住するためのアパート等は見 られず、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は行わない。当該地域は高齢化による人口減により土地需 要が縮小傾向で安定的な取引水準の把握のため、取引事例も広範に収集を行っている。以上から、本件では比準価格を 標準とするが、さらに類似性を有する他の標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、米国の通商 政策の影響によるリスク、物価上昇、中東情 勢等、金融資本市場の変動等の影響に留意が 必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％