令和8年1月15日　提出 毛呂山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央３丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅西方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で成熟しており、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は毛呂山町内に居住する一次取得者層である。 近隣地域は区画整然とした旧来からの既成戸建住宅地域である。周辺の土地価格は６００万円～８００万円前後、新築 戸建で２，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の住宅が中心の地域である。また、近年の建築費の上昇により投資採算性の観点から、収益用共同住 宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、実際の取引事例に基づく実証 的かつ信頼性の高い比準価格を標準とし、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　毛呂山 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は減少傾向で推移している。市況 の回復傾向は認められるものの、物価上昇や 金利の変動等に注意する必要がある。 低層の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、地域要因の変動は特に認められない。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.2 ％