鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
白岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白岡 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　山本　晃嗣

TEL.

鑑定評価額

55,500,000 円

１㎡当たりの価格

79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白岡市西７丁目１番１４外				②地積　(㎡)	702 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、事業所等が混在する路線商業地域	東21m県道	水道、下水	白岡 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

　特にない

街

路

２１ｍ　県道

交通

施設

白岡駅北西方

1.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　店舗、事業所等が混在する路線商業地域である。地価水準は、横ばい傾向が継続している。地域要因に著しい
変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、白岡市を中心に隣接する市町の路線商業地域全般と判定した。需要者は、白岡市内外を問わず沿道サ
ービス業店舗所有目的の法人と推定される。接道する県道の自動車降交通量が多いものの通行人は殆見当たらないエリ
アであり、顧客対象は自家用車利用客と推定される。地価水準は、横ばい傾向が継続している。商業地域の地価水準は
個別性が強く価格水準を把握する事は困難であるが、概ね土地２１０坪程度で１坪あたり２６万円前後と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地は、ほぼ熟成された路線商業地であり、収益還元法を適用したが低位となった。周辺は、建物賃貸を前提
とする収益物件は少なく自用に準じた店舗利用が前提であり、賃貸市場は未成熟な地域である。よって鑑定評価額は、
規範性があり市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連付けを行い、対象標準地に係わる前年度価
格からの連続性を考慮しつつ、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

79,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼ
す影響など我が国の景気を下押しするリスク
となっているが、緩やかに回復している。

　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はない。沿道サービス業店舗、事業所等
が混在する路線商業地域である。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

白岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１２１４０１ -80	春日部市		貸家建付地	（　）	長方形	北東11.2m市道、南西7.3m、二方路		１住居 (70,200)
b	２６１２１６０５ -70	羽生市		更地	（　）	不整形	北西7.1m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	Ｙ２６１２１０１２ -74	加須市		貸家建付地	（　）	長方形	南西（駅前広場）市道、北西9m、北東6m、三方路		近商 (90,200)
d	２６１４６４０９ -72	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	長方形	北西14.6m町道、南西10.4m、角地		近商 (90,200)
e	２６１２１４１０ -81	春日部市		更地	（　）	ほぼ台形	南東20m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,866	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	82,559	100 [ 101.0]	81,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,700
b	(　 ) 39,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	62,262	100 [ 82.4]	75,561		75,600
c	(　 ) 52,539	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.8]	66,340	100 [ 80.8]	82,104		82,100
d	(　 ) 82,857	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,990	100 [ 91.9]	85,952		86,000
e	(　 ) 65,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.6]	58,725	100 [ 72.2]	81,337		81,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

白岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,978,746	1,132,939	3,845,807	2,352,480	1,493,327	（　0.9746） 1,455,396	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	29,107,920 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	149.05	Ｓ1	149.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	26.5 m x 25.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域要因（路線商業地域）及び画地条件等より一括貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	149.05	100.0	149.05	2,940	438,207	5.0	2,191,035
							1.0	438,207
～

～

～

～

計		149.05	100.0	149.05		438,207		2,191,035
								438,207

⑨年額支払賃料	438,207 円　×　12ヶ月　＝　 5,258,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,258,484 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 436,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,822,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,191,035 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 438,207 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 136,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,978,746 円　　　　（　 7,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,036 円/㎡　月額支払賃料（　 2,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,339 円	5,258,484　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,800 円	33,800,000　×　　 40.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	50,700 円	33,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,132,939 円　（　　　　　　 1,614 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,352,480 円（　　　　　 3,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,978,746 円
②総費用	1,132,939 円
③純収益　①－②	3,845,807 円
④建物等に帰属する純収益	2,352,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,493,327 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,455,396 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,073 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,107,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

白岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	白岡市西七丁目１番１４	0312000303742-0000
2	白岡市西七丁目１番１５	0312000303743-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
白岡 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白岡 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　石川　輝

TEL.

鑑定評価額

55,500,000 円

１㎡当たりの価格

79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白岡市西７丁目１番１４外				②地積　(㎡)	702 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	店舗、事業所等が混在する路線商業地域	東21m県道	水道、下水	白岡 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

白岡駅北西方

1.7km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等を中心とした路線商業地域で地域要因に大きな変化がない地域である。なお、消費マインドは景気改
善傾向にあることと値頃感から、しばらくは地価は横這いで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、低層の飲食店舗及び物販店舗のほか事業所も散見される路線商業地域であり、主な需要者は、自己利用
目的や事業用収益不動産の取得を目的とした個人・法人が中心である。景気回復傾向と消費マインドの改善が見られる
が、立地的に店舗等の新規出店はなく適度なテナントの入れ替えが散見される程度で地域的に需給に変化が見られない
地域である。なお、取引が少ないため土地相場を確定的に見出すことは難しく、不動産次第といったところである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

圏域内は新規収益不動産建設を目的とした需要が乏しく、既存の収益不動産への需要が中心である。地域内は元本価格
に見合う賃料が享受し難く新規建設を前提とした収益価格は、地域内の価格水準と乖離し低位に求められた。また、後
述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴・代表標準地等の検討を
踏まえ、地域の価格水準を反映した実証規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[111.1]

[100.0]
100

78,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政策効果が国内景気の緩やかな回復を下支え
しているが、米国の通商政策や国内物価上昇
等が、国内景気を下押しするリスクに留意す
べきである。

県道さいたま栗橋線沿いの低層店舗及び事業
所が見受けられる路線商業地域で、概ね地価
は安定化しつつある地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

白岡 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２６１２１４１０ -83	春日部市		貸家建付地	（　）	不整形	南東8.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｙ２６１２１４０３ -83	春日部市		更地	（　）	不整形	南東20m国道、南西7.8m、角地		準住居 (70,200)
c	Ｙ２６１４６４０１ -83	北葛飾郡杉戸町		建付地	（　）	不整形	東15.2m国道、西6m、二方路		２住居 (70,200)
d	８ｋ０７１１ -56	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東22m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,888	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	96,670	100 [ 120.0]	80,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,600
b	(　 ) 69,989	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	97,946	100 [ 119.0]	82,308		82,300
c	(　 ) 66,924	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	76,116	100 [ 94.0]	80,974		81,000
d	(　 ) 110,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,559	100 [ 134.6]	82,139		82,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

白岡 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成路線商業地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,741,662	1,122,923	3,618,739	2,352,480	1,266,259	（　0.9746） 1,234,096	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,681,920 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	149.05	Ｓ1	149.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	26.5 m x 25.8 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要を踏まえ、低層の沿道サービス店舗が標準的であるので、一棟貸しの平家建ての低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	149.05	100.0	149.05	2,800	417,340	5.0	2,086,700
							1.0	417,340
～

～

～

～

計		149.05	100.0	149.05		417,340		2,086,700
								417,340

⑨年額支払賃料	417,340 円　×　12ヶ月　＝　 5,008,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,008,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,671 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,592,409 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,086,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 417,340 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 130,118 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,741,662 円　　　　（　 6,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,891 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白岡 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,000 円	33,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	200,323 円	5,008,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,800 円	33,800,000　×　　 40.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	50,700 円	33,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,122,923 円　（　　　　　　 1,600 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 149.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,352,480 円（　　　　　 3,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,741,662 円
②総費用	1,122,923 円
③純収益　①－②	3,618,739 円
④建物等に帰属する純収益	2,352,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,266,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,234,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,681,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

白岡 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	白岡市西七丁目１番１４	0312000303742-0000
2	白岡市西七丁目１番１５	0312000303743-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考