令和8年1月15日　提出 吉川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉川 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉川市高久１丁目３０番１３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 吉川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 吉川駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄り駅徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段 の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はつくばＪＲ武蔵野線沿線で、概ね吉川市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０～ ５０才台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅に比較的近いことから土地需要を見込むことができ、地 価は若干の上昇基調にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で１、１００万円前後 、新築戸建住宅で２、８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏内に位置する普通住宅地域に存するものの、アパート等の収益物件の供給がみら れず、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強いことから、収益 価格の適用を断念せざるを得なかった。したがって、前年公示価格等からの検討した価格に留意の上、比準価格を採用 し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [113.4] [101.5] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、円安、賃金の伸び悩み、更なる金利 上昇懸念、世界情勢の不安等の影響を受けな がらも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推 移している。 最寄り駅徒歩圏内に位置する比較的利便性の 高い住宅地域であり、上記一般的要因の影響 等を受けながら、地価は上昇基調にある。 北東側に接道する整形な中間画地であり、日 照及び通風等の居住快適性の程度は、概ね普 通である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％