別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日高 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 13-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 2,770  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 14,742円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１
 ②地積(㎡) 5,695  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 県道や集落に近い緩傾
斜の雑木の多い地域
 北西6m市道、南東側道 水道 高麗川

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  300 ｍ、南　  200 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,700 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　5 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ６．０ｍ市道 交通

施設		 高麗川駅北西方

3.4km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は認められず、地価は下落基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 開発見込素地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,770 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、日高市及びその周辺市町内の林地が存する圏域である。対象標準地は雑木の多い平地林であり、林業目
的の林地需要を見込んだ需要は弱いと考えられるため、想定される需要者は、開発行為を行って公共公益施設の建設を
行う公共団体のほか、資材置場や物流施設等の建設を行う事業者等が想定される。需要の中心となる価格帯は不明。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 林業経営を前提とした投資採算性は乏しく、賃貸市場も形成されていないため収益還元法の適用は断念した。また、同
一需給圏内において転換後・造成後の事例の収集が困難であるため、控除法の適用も断念した。一方、比準価格は、需
要者の視点から立地条件や宅地化の難易度等の要因を比較して算出したものであり、市場の実勢を反映した価格である
。よって、本件では比準価格を採用し、前年鑑定評価額との推移も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,780 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 木造住宅の新設着工数は、令和以降は概ね４５万戸
から５０万戸前後で推移している。


地域要因に特段の変動要因はなし。



個別的要因に変動要因はなし。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 日高 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a 入間

-570967		 入間市


 森林   不整形 南東2m市道
｢調区｣ 地森計
b 入間

-570968		 入間市


 森林   不整形 南西2m市道
｢調区｣ 地森計
c 入間

-511419		 入間市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北4.5m市道
｢調区｣
d 入間

-610920		 入間市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南2.7m市道
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,560 		 100
[  91.7]
2,792 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,790 
b (　            ) 
2,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,559 		 100
[  92.7]
2,761 
2,760 
c (　            ) 
2,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,722 		 100
[ 102.4]
2,658 
2,660 
d (　            ) 
3,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,100 		 100
[ 107.9]
2,873 
2,870 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +6.6 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -14.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +6.6 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,770 円／㎡]
日高 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換・造成後の事例の収集が困難であるため。
日高 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業の需要の低迷により投資採算性が乏しく、賃貸市場も形成されていないため収益還元
法は断念した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１
 0322000019715-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日高 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 13-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 2,770  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１
 ②地積(㎡) 5,695  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 県道や集落に近い緩傾
斜の雑木の多い地域
 北西6m市道、南東側道 水道 高麗川

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  300 ｍ、南　  200 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,700 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　5 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 高麗川駅北西方

3.4km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の土地利用に特段の変化はなく、現況の林地的環境が継続するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 開発見込素地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,770 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 日高市を含む埼玉県西部の市街化調整区域群における林地が同一需給圏である。当該地は現況の利用状況に鑑みると、
積極的な事業利用が進んでいる状況にはない。このため、当該地において想定される需要者は、土地造成等を前提とし
て一定規模の用地を必要とする主体や、事業用地としての利用を目的とする事業者等が中心といえる。市況全体として
山林需要は多くないが、資産保有や周辺利用の一環としての取得が散見され、市場は落ち着いた推移をみせている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、林地を主体とする地域である。取引市場性は限定的であると言わざるを得ないが一定の参考
性は認められる。一方、林業経営を前提とした投資採算性は乏しく、収益還元法の適用は困難であると判断した。また
、同一需給圏内において転換後・造成後の更地を前提とした事例の収集が困難であるため、控除法の適用も見送った。
したがって、本件においては取引事例比較法を単独適用し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,780 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 人口動態や金利・建築費等の社会経済情勢を背景に
、立地条件による需給差は見られるが、不動産市場
全体は概ね安定的に推移。

地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 日高 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a 毛呂山

-610457		 入間郡毛呂山町


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 北3m町道
｢調区｣ 地森計
b 入間

-610707		 入間市


 森林   不整形 北東3.6m市道
｢調区｣
c 滑川

-610349		 比企郡滑川町


 森林の
土地所
有権		   不整形 北3.4m町道
｢調区｣ 地森計
d  
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,021  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
3,006 		 100
[ 104.0]
2,890 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,890 
b (　            ) 
2,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,580 		 100
[  98.3]
2,625 
2,630 
c (　            ) 
1,054  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
1,053 		 100
[  50.7]
2,077 
2,080 
d (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.03		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +11.7 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.03		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +7.9 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -53.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,770 円／㎡]
日高 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換・造成後の事例の収集が困難であるため。
日高 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 近隣地域及びその周辺では林業経営の実態も少ないため、適用を断念した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１
 0322000019715-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考