別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日高 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　平林　誠   TEL.
鑑定評価額 818,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 14,613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 倉庫

Ｓ3		 国道沿いに物流倉庫
、事業所等が建ち並
ぶ地域		 東13.8m国道、南側道 水道、ガス 国道狭山日高ＩＣ

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   450 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．８ｍ　国道 交通

施設		 国道狭山日高ＩＣ駅北
方
2.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の工業集積や交通環境に大きな変化はなく、安定的に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日高市を中心に広域の物流圏に対応する工業地域である。主な需要者は、操業用地又は流通施設の確保
を図る法人等である。圏央道の利便性を背景に流通業務用地や工場用地の需要は底堅く、周辺、近接市では開発や施設
集積の動きが進展している。地域周辺における工業適地の供給も相対的に少なく地価水準は引き続き強含みの傾向にあ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、国道沿いに工場や倉庫、事業所などが点在する工業系の地域である。これら実際の取引内容
を鑑みると、収益価格のみで価格付けをしていると迄はいえない。ただし収益価格についても十分に考慮はすべきであ
ると判断した。以上から、本件では市場における実勢を反映した比準価格をより重視し、収益価格についても十分に比
較考量することにより、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]		 [100.0]
100		 55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口動態や金利・建築費等の社会経済情勢を
背景に、立地条件による需給差は見られるが
、不動産市場全体は概ね安定的に推移。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１－
０４
-23901		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２６０１－
１１
-20108		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9.3m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 本庄本庄Ｒ
０７
-41712		 本庄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
西12m、南10m、
北東10m、
四方路
工専

(60,200)
d 嵐山

-620213		 比企郡嵐山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m町道、
中間画地
工業
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,433 		 100
[  88.0]
57,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,300 
b (　           ) 
45,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,500 		 100
[  80.7]
56,382 
56,400 
c (　           ) 
31,969  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,155 		 100
[  59.3]
54,224 
54,200 
d (　           ) 
20,900  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.7]
30,116 		 100
[  50.5]
59,636 
59,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -6.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +7.8 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -45.0
画地　　　　 -26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



日高 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

315,807,930 
67,293,700 
248,514,230 
214,368,000 
34,146,230 		 （　0.9522）
32,514,040 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    691,788,085 円　　　　（　     47,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ3 22,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 60 ％   200 ％   200 ％   14,613 ㎡    101.0 m x  175.0 m  前面道路：国道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸を前提とした物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 類似建物を参考にした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
7,500.00 
100.0 
7,500.00 
1,200 
9,000,000 		 5.0  45,000,000 
1.0  9,000,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,500.00 
100.0 
22,500.00 

27,000,000 		 135,000,000 
27,000,000 
⑨年額支払賃料     27,000,000 円　×　12ヶ月　＝　     324,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       324,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,200,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 307,800,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       135,000,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　       2,565,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  2.00 ％ ）                   
       27,000,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2122　＝　       5,442,930 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     315,807,930 円　　　　（　        21,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,400,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,960,000 円  　　　      324,000,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,613,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,360,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,293,700 円　（　　　　　　         4,605 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 60 ％　＋　0.0628 ×  20 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 214,368,000 円  
（　　　　　        14,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 315,807,930 円      
②総費用 67,293,700 円      
③純収益　①－② 248,514,230 円      
④建物等に帰属する純収益 214,368,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,146,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,514,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    691,788,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番３
 0322000006295-0000
2 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番２
 0322000047386-0000
3 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番６
 0322000047390-0000
4 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番７
 0322000047391-0000
5 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番８
 0322000047392-0000
6 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番９
 0322000047393-0000
7 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番１
 0322000006293-0000
8 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番４
 0322000006296-0000
9 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番５
 0322000006297-0000
10 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番６
 0322000006298-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
日高 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.
鑑定評価額 821,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 14,613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 倉庫

Ｓ3		 国道沿いに物流倉庫
、事業所等が建ち並
ぶ地域		 東13.8m国道、南側道 水道、ガス 国道狭山日高ＩＣ

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   450 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １３．８ｍ国道 交通

施設		 国道狭山日高ＩＣ　北
方
2.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＩＣへのアクセスが可能な倉庫等が建ち並ぶ地域である。圏央道の整備進捗の結果、需要がより高まった地域で
あり、当面は当該傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として高速道路ＩＣへのアクセスが可能な工業地域である。需要者の中心は資本力を有する法人と認め
られる。圏央道の整備が進んだため、各種高速道路との接続が良好となり、この交通利便性に着目した流通業務用地等
の工業地需要が高まった。その結果、近年の物流施設需要に適応した立地における土地は十分な市場流通性が認められ
る状況にある。土地価格は需要の高まりを反映して近年上昇基調が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の倉庫地としての利用が見られる一方で、大型倉庫については物流施設需要による賃貸需要も認められることから
、売買市場における参加者は、類似する土地の取引価格と比較するのと同時に、建物を賃貸した場合の収益性をも考慮
し、売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格、及び収益性に着目した収益価格を比較考
量した上で、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.7]		 [100.0]
100		 55,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国の通商政策による影響が一部にみ
られるものの緩やかに回復している。これを
受けて日高市の工業地不動産市場では上昇基
調が見てとれる。

近隣地域においては格別の価格形成要因の変
動は認められない。



対象標準地は不整形であるが、工業地として
の特性上競合する他物件との優劣は格別に認
められないため、競争力は普通と判断する。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-611039		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9.6m市道
、南東4m、
角地
工業

(70,200)
b 日高

-610578		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c 日高

-610581		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
80,428 		 100
[ 119.7]
67,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,200 
b (　           ) 
43,080  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
43,492 		 100
[ 105.0]
41,421 
41,400 
c (　           ) 
66,532  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
72,765 		 100
[ 110.4]
65,910 
65,900 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



日高 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

320,545,049 
67,508,100 
253,036,949 
214,368,000 
38,668,949 		 （　0.9522）
36,820,573 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    783,416,447 円　　　　（　     53,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ3 22,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 60 ％   200 ％   200 ％   14,613 ㎡    101.0 m x  175.0 m  前面道路：国道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準仕様タイプの３階建物流施設倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
7,500.00 
100.0 
7,500.00 
1,218 
9,135,000 		 5.0  45,675,000 
1.0  9,135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,500.00 
100.0 
22,500.00 

27,405,000 		 137,025,000 
27,405,000 
⑨年額支払賃料     27,405,000 円　×　12ヶ月　＝　     328,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて充当するため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       328,860,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,443,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 312,417,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,025,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　       2,603,475 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  2.00 ％ ）                   
       27,405,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2122　＝　       5,524,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     320,545,049 円　　　　（　        21,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,218 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,400,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,154,400 円  　　　      328,860,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,633,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,360,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,508,100 円　（　　　　　　         4,620 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 60 ％　＋　0.0628 ×  20 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 214,368,000 円  
（　　　　　        14,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 320,545,049 円      
②総費用 67,508,100 円      
③純収益　①－② 253,036,949 円      
④建物等に帰属する純収益 214,368,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,668,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,820,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    783,416,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番３
 0322000006295-0000
2 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番２
 0322000047386-0000
3 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番６
 0322000047390-0000
4 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番７
 0322000047391-0000
5 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番８
 0322000047392-0000
6 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番９
 0322000047393-0000
7 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番１
 0322000006293-0000
8 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番４
 0322000006296-0000
9 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番５
 0322000006297-0000
10 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番６
 0322000006298-0000
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備考