別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日高 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　原嶋　康仁   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市高麗川１丁目１番３１
 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 高麗川

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 高麗川駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高麗川駅西口の飲食店等が多く見られる商業地域である、高麗川駅東口の開設工事の進行により、地域的な需要
の高まりが期待される。地価は商業地需要の低迷を受けて下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、日高市及び周辺市町に存する商業地域。日高市内の商
業地は全域的に需要が弱く、商業地取引は近年少ないこと等から、中心となる価格帯を把握することは困難な状況とな
っている。標準地は駅前商業地であるが、幹線道路沿いのスーパー等に顧客が流出しており、集客力、繁華性にやや劣
り、商業地の地価は近年下落傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は上記２価格である。比準価格は不動産市場の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。ま
た収益価格は直接法から求められた価格であり、適用に際して想定条件に依存しているが、商業地の価格形成において
は土地の収益性が重要な理論的根拠となる。したがって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[171.7]		 [100.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境が続く中、各国の通商政策
等の影響から海外経済が減速し、企業収益の
下押しが懸念され、成長ペースは伸び悩むと
考えられる。

全体的な景気回復基調により日高市の地域経
済は回復傾向にあるが、商業地への影響は限
定的であり、地価は横ばい又は下落傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.1
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-610112		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
b 飯能

-610504		 飯能市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m市道、
南西3m、
準角地
商業

(100,240)
c 飯能

-610506		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.7m県道
、南東6.2m、
角地
商業

(100,400)
d 飯能

-610553		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
77,255 		 100
[  74.8]
103,282 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
124,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,155 		 100
[ 154.9]
81,443 
81,400 
c (　           ) 
115,597  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
115,253 		 100
[ 142.3]
80,993 
81,000 
d (　           ) 
111,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
107,003 		 100
[ 130.7]
81,869 
81,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.9 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +83.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,500 円／㎡]  



日高 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,920,248 
2,925,616 
8,994,632 
8,820,000 
174,632 		 （　0.9726）
169,847 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,330,333 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 187.00 Ｓ3 561.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   250 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階及び３階事務所の賃貸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.00 
90.0 
168.30 
2,250 
378,675 		 4.0  1,514,700 
1.0  378,675 

 2～ 2		 事務所
187.00 
90.0 
168.30 
2,025 
340,808 		 4.0  1,363,232 
1.0  340,808 

 3～ 3		 事務所
187.00 
90.0 
168.30 
1,913 
321,958 		 4.0  1,287,832 
1.0  321,958 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
561.00 
90.0 
504.90 

1,041,441 		 4,165,764 
1,041,441 
⑨年額支払賃料      1,041,441 円　×　12ヶ月　＝　      12,497,292 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     504.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         302,940 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,800,232 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,280,023 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,520,209 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,165,764 円　×　　  90.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　          74,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  2.00 ％ ）                   
        1,041,441 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3468　＝　         325,055 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,920,248 円　　　　（　        47,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 896,016 円  　　　       12,800,232　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,925,616 円　（　　　　　　        11,702 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     561.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,820,000 円  
（　　　　　        35,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,920,248 円      
②総費用 2,925,616 円      
③純収益　①－② 8,994,632 円      
④建物等に帰属する純収益 8,820,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 174,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 169,847 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,330,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市高麗川一丁目１番３１
 0322000079464-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日高 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市高麗川１丁目１番３１
 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 高麗川

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    45 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市機能誘導区域、居住誘導
区域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 高麗川駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前通りの繁華性が落ちてきており、また高麗川駅東口が開設予定であることから、西口利用者が減る可能性が
高く、事業環境は引き続き厳しいものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日高市及びその隣接市町の商業地域や住商混在地域。需要者は、地縁を有する個人事業者及び事業法人等
が中心。高麗川駅近くの商業地であるが、高麗川駅の乗降客数が多くないことから周辺には駐車場等も多く見られ繁華
性にやや劣る。日高市では駅周辺の商業地より幹線道路沿いの大型商業施設等にお客が流れており、駅周辺の商業地需
要が低迷していることから、収益力も低下しつつあり、周辺地価はやや下落基調で推移していくものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地であり、当該地域の市場動向として、類似不動産との取引価格の比較も重要な指標になっている
実態があることから、価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。賃貸市場は実質賃料水準等がやや
低廉であることから、収益価格は低位に試算された。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類
似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[172.1]		 [100.0]
100		 81,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は減少傾向で推移している。市況
はやや回復傾向は認められるものの力強さは
ない。個人消費、物価上昇や金利変動等に注
意が必要である。

高麗川駅は令和８年３月末を目処に東口が開
設予定であり、高麗川駅の利便性が高まる見
込であるが、西口改札利用者は現在より減る
ものと推察する。

特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +81.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-610115		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,160)
b 日高

-510433		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c 日高

-610108		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.1m私道
、中間画地
１住居

(60,164)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,785  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
62,089 		 100
[  74.0]
83,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
60,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
58,339 		 100
[  71.1]
82,052 
82,100 
c (　           ) 
52,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
54,634 		 100
[  65.7]
83,157 
83,200 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.9 交通・接近　  -8.9 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.1 交通・接近　 -19.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.9 交通・接近　 -12.8 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,100 円／㎡]  



日高 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,261,998 
2,440,697 
7,821,301 
7,644,000 
177,301 		 （　0.9726）
172,443 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,381,235 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 187.00 Ｓ3 561.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   250 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準仕様タイプの３階建店舗・事務所（１階：店舗、２～３階：事務所）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.00 
90.0 
168.30 
2,030 
341,649 		 6.0  2,049,894 
1.0  341,649 

 2～ 2		 事務所
187.00 
90.0 
168.30 
1,630 
274,329 		 6.0  1,645,974 
1.0  274,329 

 3～ 3		 事務所
187.00 
90.0 
168.30 
1,630 
274,329 		 6.0  1,645,974 
1.0  274,329 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
561.00 
90.0 
504.90 

890,307 		 5,341,842 
890,307 
⑨年額支払賃料        890,307 円　×　12ヶ月　＝　      10,683,684 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     504.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　         302,940 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,986,624 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,098,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,887,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,341,842 円　×　　  90.0 ％　　×　　  2.00 ％　＝　          96,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  2.00 ％ ）                   
          890,307 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3468　＝　         277,883 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,261,998 円　　　　（　        41,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 659,197 円  　　　       10,986,624　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,440,697 円　（　　　　　　         9,763 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     561.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,644,000 円  
（　　　　　        30,576 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,261,998 円      
②総費用 2,440,697 円      
③純収益　①－② 7,821,301 円      
④建物等に帰属する純収益 7,644,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 177,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,381,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市高麗川一丁目１番３１
 0322000079464-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考