令和8年1月15日　提出 日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市武蔵高萩２丁目１３番１２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある住宅地域 南東9m市道 水道、下水 武蔵高萩 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 武蔵高萩駅北土地区画整理事 業：令和６年１１月換地処分 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 武蔵高萩駅北西方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理が行われた地域であり、まだ一部に空地が見られるものの区画整然とした住宅地域として街並みが形成 されており、今後は住宅地として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ八高線、ＪＲ川越線、及び東武越生線沿線で日高市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の居住者が殆どを占めるが、土地区画整理事業が完了したこともあり、同一需給圏外からの転入も見 られる。周辺地域の取引の中心となる価格帯は、土地価格総額で１，０００万円～２，０００万円前後、新築戸建で２ ，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域である。同地域内の売買取引は主として自用目的で、主たる需要者は住環境や 生活利便性等に着目して取引の可否を決定するのが一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地取引は投資採算性 の観点から殆ど見られない。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標準とし、前年鑑 定評価額との推移等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は減少傾向で推移している。市況 の回復傾向は認められるものの、物価上昇や 金利の変動等に注意する必要がある。 土地区画整理地内のため、区画・街路は整然 としており、良好な住環境が維持されるもの と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％