令和8年1月13日　提出 鶴ケ島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字町屋字持家１２１番２外 ②地積 　(㎡) 878   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道 西大家 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 西大家駅南方 400m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内に位置し、農家住宅・一般住宅を中心とする地域である。地域要因に特段の変動は 認められず、当面は現況を維持しつつ推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴ヶ島市および周辺市町に広がる市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした地域と判断される。主た る需要者は当地のエンドユーザーが中心であり、規模によっては不動産業者が取得主体となる可能性もある。同区域内 の需要は総じて低迷しているが、概ね底値圏に達したことで地価は横ばい傾向にある。もっとも、取引事例が少なく、 市場相場の把握は依然として困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない 。主な需要者層は、当該圏域内に地縁を有する個人、農業従事者等。当該需要者は類似の取引価格等から形成される地 価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米通商政策の影響が自動車中心にみら れるも緩やかに回復。先行きは雇用所得改善 期待も、物価高と通商政策が下振れリスクに なっている。 旧来からの農家集落地域で地域要因の変化に 乏しく、需要は限定的で、地価は横ばい状態 にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％