令和8年1月10日　提出 鶴ケ島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　﨡原　康善   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 建築協定 (60,120) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 若葉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はありません 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 若葉駅南西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,120) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした大規模住宅団地で、今後も現在の住環境を維持していくものと予測します。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市・富士見市で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。 若葉駅から徒歩圏に位置するため駅周辺の戸建人気が波及して市場競争力を維持しています。低額住宅を希望する１次 取得者がターゲットで新築戸建の場合３５００万円付近が中心価格となっています。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 若葉駅徒歩圏の大規模戸建団地として機能しており、市場の価格形成は賃貸経営地ではなく自宅居住地で行われている ため投資対象としての採算性は低く収益価格は価格指標として機能していないので採用しません。このため、実証的な 取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [127.9] [104.5] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高とアメリカ関税政策が懸念材料となる 中で、実質賃金の上昇に伴う消費回復が期待 されています。 戸建団地の環境は良好で、建て替えを伴いな がら熟成度を高めていくものと予測します。 個別的要因に変動はありません。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％