令和8年1月15日　提出 幸手 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市中２丁目６２５９番２外 ｢中２－２－６｣ ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3 事務所 ＲＣ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ既成商業 地域 西10.5m県道 水道、ガス、下水 幸手 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗併用共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       504 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 幸手駅東方 400m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測す る。地域の地価変動率についてはやや弱含みの傾向にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幸手市を中心とし、近隣市町をも含む店舗等を中心とする地域と判定した。店舗経営は賃貸が主流であ るため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心となるものと考えられる。土地 相場は坪２０～２５万円程度であり、店舗利用の場合、駐車場確保が必要であるが、周辺地域では駐車場を備えていな い間口の狭い土地が多いため商業繁華性は継続して衰退傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は商業系用途の建物が多く、鑑定評価額決定に際しては収益価格に一定の説得力が認められるが、地域的に 容積率を完全に消化しない場合が多く、収益価格は低位に求められる傾向にある。なお本件では、建築費の上昇等を要 因として純収益がマイナスとなり収益価格を求め得なかった。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格を求め得 なかった事実をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　幸手 5-1                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不 動産取引への影響が懸念される状況にある。 小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域 。駐車場を備えない旧来からの店舗が多いた め繁華性は低下しており、需要が乏しい状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.3 ％