令和8年1月16日　提出 幸手 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市北１丁目３３３１番７ ｢北１－１９－２５｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 北5m市道 水道、下水 幸手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 幸手駅北方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩２０分弱の戸建住宅地域で価格帯はやや低位エリア。地区別人口減少が止まらず、実質所得マイナスの状 況下で世界情勢・金利上昇等、実需の購買意欲低下も懸念され、地価は引続き弱含み傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光線・ＪＲ宇都宮線沿線で幸手市及び隣接市町に跨る駅徒歩圏の中規模住宅地域を含む圏域。需要 者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。北１丁目のうち旧来の戸建住宅地は建替えやリフォームのほか中古物件 取引が中心で、需給とも郊外（調区１１号区域）に比べて弱いが、コロナ禍からの経済回復後は建替え需要も伺える。 流通価格は土地が依然弱含みで４５０万円前後、新築戸建は規模・仕様ダウン等の調整で棟単価２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する戸建住宅地域内ではアパート等の収益物件は皆無であり、既存の一般戸建住宅を定期借家で賃貸す るというケースが考えられる程度である。よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格に ついても後述の通り原価法が適用出来なかった。以上より調整に当たっては、前年価格との連続性の中で実証的な比準 価格を標準とし、さらに前年代表標準地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [135.9] [100.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 株価、金利、Ｊリートは高水準で推移して国 内経済はインフレが本格化。また、複数の住 宅関連法の施行・改正等で新築住宅着工数は 減少傾向にある。 小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で土地利用が 制限され、地区別人口は減少。中古取引や建 替が主流で低価格物件へ需要はあるが、地価 は弱含みが継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％