別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
蓮田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蓮田 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
｢椿山３－１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等


(50,70)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 蓮田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   280 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 　特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ　市道		 交通

施設		 蓮田駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,70)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地価水準は、微増価傾向が継続している。地域要因に
著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした戸建住宅地域一体と判定した。需要者の中心は
蓮田市内全域の居住者（一次取得者層）と推定される。区画整然とした住宅地域であるも画地規模が大きい事等に起因
し地価水準は微増価に留まっている。取引価格の中心帯は、土地６０坪程度で１坪あたり２７万円前後、新築戸建住宅
で２７００万円～３２００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　駅接近性が劣り、容積率が低い事等に起因し収益物件市場が希薄のため収益還元法の非適用を余儀なくされた。土地
取引は自用の居住用が大半であり、市場実態を反映し規範性が認められる比準価格を得ていることより、本件において
は比準価格を標準に、対象標準地の前年度価格からの連続性を考慮しつつ、代表標準地価格から検討した価格との均衡
をも重視しのうえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蓮田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[104.5]		 100
[159.1]		 [106.0]
100		 87,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼ
す影響など我が国の景気を下押しするリスク
となっているが、緩やかに回復している。


　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の
変動はない。大規模開発による中規模一般住
宅が多い区画整然とした住宅地域である。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蓮田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２６１２
３８１５
-31		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、南4.2m、
角地
１住居

(70,168)
b Ｙ２６１２
３８０３
-47		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２６１２３
８０３
-55		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２６１２３
８０６
-26		 蓮田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専
地区計画等
(50,80)
e ２６１２３
８０３
-58		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,311  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
115,367 		 100
[ 140.6]
82,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
87,000 
b (　           ) 
90,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.4]
97,000 		 100
[ 116.3]
83,405 
88,400 
c (　           ) 
84,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
81,642 		 100
[ 100.4]
81,317 
86,200 
d (　           ) 
98,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.4]
96,028 		 100
[ 110.2]
87,140 
92,400 
e (　           ) 
106,224  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
102,463 		 100
[ 123.2]
83,168 
88,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,500 円／㎡]  



蓮田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　行政的条件、経済的合理性等により市場性ある賃貸住宅の経営ができず、賃貸市場形成が困難と判断され収益
還元法の非適用を余儀なくされた。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 蓮田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蓮田市椿山三丁目２１６番２３８
 0314000060819-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
蓮田 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蓮田 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
｢椿山３－１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
地区計画等


(50,70)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 蓮田

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   280 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 蓮田駅北方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(50,70)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域として成熟しているが、消費マインドの改善や市内中心地域の地
価上昇の波及的効果の影響から、しばらく地価は微増傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を中心とする住宅地域で、圏域内の需要者は市内在住者が中心である
。市内の取引件数は例年平均以上に減少傾向にあるなかで、椿山地区は、画地面積が大きな住宅が多く総額が嵩むため
新築戸建は３，０００万円半ば程度が需要の中心である。なお、全体的に、一般消費財の物価高等から住宅需要に対し
て慎重な姿勢は一定程度継続している状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅中心の地域であり収益市場は未成熟であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は極めて少ない。
そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証
規範性の高い比準価格や市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蓮田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[104.5]		 100
[159.1]		 [106.0]
100		 87,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 政策効果が国内景気の緩やかな回復を下支え
しているが、米国の通商政策や国内物価上昇
等が、国内景気を下押しするリスクに留意す
べきである。

画地規模が大きく総額面で引き合いがやや弱
い地域であるが、区画整然とした閑静な住宅
街で、最近は地価が安定的な地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蓮田 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２６１２
３８１５
-36		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｙ２６１２
３８０３
-47		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(50,80)
c Ｙ２６１２
３８０３
-52		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２６１２３
８０３
-54		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,678  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
121,063 		 100
[ 144.3]
83,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
88,900 
b (　           ) 
90,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.4]
97,000 		 100
[ 118.5]
81,857 
86,800 
c (　           ) 
97,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
97,304 		 100
[ 120.9]
80,483 
85,300 
d (　           ) 
104,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
103,394 		 100
[ 123.1]
83,992 
89,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,500 円／㎡]  



蓮田 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸市場が未成熟であり経済合理性に見合う収益を想定することが困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 蓮田 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蓮田市椿山三丁目２１６番２３８
 0314000060819-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考