鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
三郷 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 -4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小泉　努

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市栄３丁目５３番				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多く農地も見られる住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

三郷中央駅南西方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパートや作業所等も見られる住宅地域である。周囲に空地等も見られ、開発余地が残ること
から、徐々に住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ武蔵野線、ＴＸ線を中心に形成される三郷市、吉川市、八潮市内の住宅地域。需要者は市内在住の一
次取得者層が中心。当該圏域はバス便利用圏にあり、交通利便性で劣るが、相対的な割安感から一定の需要が認められ
る。底堅い需要を背景に地価は緩やかな上昇基調で推移している。中心価格帯は、土地は面積１３０㎡程度で１，５０
０万円前後、新築戸建住宅は総額３，２００万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は三郷中央駅、八潮駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準
地に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自
用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三郷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[144.2]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が続き、不動産市況も堅
調に推移している。

三郷中央駅よりバス便利用圏の住宅地域であ
り、可視的な変化は特に見られない。地価は
上昇基調で推移している。

近隣地域における標準的な画地である。市場
における競争力の程度は普通である。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８Ｋ２２ -16	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、北6.4m、角地		１低専 (80,100)
b	０８Ｋ３２ -17	三郷市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、北東5m、準角地		１中専 (70,200)
c	０８Ｋ０２ -13	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (70,100)
d	０７Ｃ２２ -906	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.2m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	０８Ｋ０４ -9207	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,596	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	123,402	100 [ 109.2]	113,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 120,649	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	117,285	100 [ 98.9]	118,589		119,000
c	(　 ) 107,695	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	104,912	100 [ 92.2]	113,787		114,000
d	(　 ) 140,434	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,984	100 [ 131.0]	114,492		114,000
e	(　 ) 103,574	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	104,781	100 [ 98.8]	106,054		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

三郷 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,081,417	625,356	2,456,061	2,043,890	412,171	（　0.9732） 401,125	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,328,488 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	166 ㎡	17.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ（戸当り面積約４５㎡、各階同型、計４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	91.00	100.0	91.00	1,460	132,860	1.0	132,860
							1.0	132,860
2～ 2	居宅	91.00	100.0	91.00	1,490	135,590	1.0	135,590
							1.0	135,590
～

～

～

計		182.00	100.0	182.00		268,450		268,450
								268,450

⑨年額支払賃料	268,450 円　×　12ヶ月　＝　 3,221,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,221,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,954,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,081,417 円　　　　（　 18,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,856 円	3,221,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,500 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 625,356 円　（　　　　　　 3,767 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,043,890 円（　　　　　 12,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,081,417 円
②総費用	625,356 円
③純収益　①－②	2,456,061 円
④建物等に帰属する純収益	2,043,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	412,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,125 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,328,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三郷 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三郷市栄三丁目５３番	0316000024008-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
三郷 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 -4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　安川　千春

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市栄３丁目５３番				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多く農地も見られる住宅地域	北4.8m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

三郷中央駅南西方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が多い中にアパートや農地も見られる住宅地域である。地域要因の大きな変化はないことから、需給関
係は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、つくばエクスプレス線及びＪＲ常磐線沿線で概ね三郷市南部の住宅地域の圏域である。需要者は三郷市
内に居住する一次取得者層が大半を占め、圏外からの流入はほぼ見られない。バス便ではあるが、人気の三郷中央駅勢
圏にあり大きな上昇傾向は見られないものの、需給関係は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、１７０
㎡程度の土地で１９００～２２００万円程度、新築戸建住宅は３７００万～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

農家住宅や農地も見られる地域で、賃貸アパート等はほぼ見られない。土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、新たに土地を取得しての賃貸経営は収益性が低く収益価格は低位に求められた。自用の戸建住宅が取引の中心で
、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされる地域である。従って、類似の住宅地域の取引事例によって
求められた比準価格を重視して、代表標準地と規準した価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三郷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[103.0]

100
[147.6]

[100.0]
100

112,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、金融資本市場の変動等景気下振れ
リスクは見られるが、雇用、所得環境の改善
や各種政策の効果が景気の緩やかな回復を下
支えしている。

市域南部のバス便エリアの需要は相対的に弱
いものの全体的な底上げ感もあって需給関係
は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８Ｋ２２ -16	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、北6.4m、角地		１低専 (80,100)
b	０８Ｋ３２ -44	三郷市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、東4m、角地		１低専 (80,100)
c	０８Ｋ３２ -16	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、角地		１住居 (70,160)
d	０８Ｋ０２ -13	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,596	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	123,402	100 [ 112.1]	110,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 149,564	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	142,234	100 [ 118.9]	119,625		120,000
c	(　 ) 135,300	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	128,924	100 [ 113.8]	113,290		113,000
d	(　 ) 107,695	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	104,912	100 [ 89.4]	117,351		117,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

三郷 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,102,307	635,130	2,467,177	2,083,070	384,107	（　0.9732） 373,813	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,693,326 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＬＳ2	182.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	166 ㎡	17.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要者等を勘案し約４５㎡前後の２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	91.00	100.0	91.00	1,470	133,770	1.0	133,770
							1.0	133,770
2～ 2	居宅	91.00	100.0	91.00	1,500	136,500	1.0	136,500
							1.0	136,500
～

～

～

計		182.00	100.0	182.00		270,270		270,270
								270,270

⑨年額支払賃料	270,270 円　×　12ヶ月　＝　 3,243,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,243,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,974,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,270 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,270 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,778 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,102,307 円　　　　（　 18,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,500 円	31,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,730 円	3,243,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,200 円	31,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,900 円	31,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,130 円　（　　　　　　 3,826 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,083,070 円（　　　　　 12,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,102,307 円
②総費用	635,130 円
③純収益　①－②	2,467,177 円
④建物等に帰属する純収益	2,083,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	384,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,693,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三郷 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三郷市栄三丁目５３番	0316000024008-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考